• 地圖에 사람 移動 經路 그려가며 商圈 把握 必須

• 業種別 收益 構造 把握은 基本

• 最小 15곳 立地·時勢 把握 後 商家 臨場

“失敗하지 않는 商街 投資法 좀 알려주세요.”

江湖僧(43) 商家 分析 專門家가 흔히 듣는 要請이다. 姜氏는 2018年부터 4年間 全國 不動産 賣物 2000餘 곳을 찾아다니면서 信賴할 만한 商圈 分析 데이터를 蓄積했다. 商街 投資 問題로 苦悶하는 사람을 數없이 만났다. 이들이 共通的으로 呼訴한 것은 期待보다 낮은 商街 投資 收益率이다. 相當數가 “목 좋은 1層 商街인데도 車 떼고 脯 떼면 남는 게 없다”고 하소연했다고 한다. 한 投資者는 “이番에는 正말 失敗하지 않으려고 한 달 동안 商家 時勢를 熱心히 調査했다. 그런데 商街를 買入하고 보니 下級地를 上級地 價格에 샀더라”며 긴 한숨을 내쉬더란다.

이런 이들을 만날 때마다 姜氏가 하는 얘기는 每番 같다. “商街 立地를 效率的으로 分析하지 않았기 때문이에요. 몇 番 失敗를 經驗했더라도 아직 機會가 남아 있습니다.”



姜氏는 “商圈 分析 方法을 되돌아보고 商家 臨場을 꾸준히 다녀보면 마침내 ‘人生 物件’을 만난다”고 强調했다. 또한 “高强度 住宅 規制가 이어지는 時期에는 조바심을 내서 섣부르게 投資에 뛰어들기 쉬운데 이를 警戒하라”는 말도 했다. 그럼 어떻게 해야 商街 投資에 成功하는 걸까. 姜氏에게 그 答을 물었다.

地圖에 動線 標示하면 商圈 드러나

4年間 不動産 賣物 2000餘 곳을 찾았다는 게 경이롭게 느껴진다.

“우리가 商街 投資에 失敗하는 理由 中 하나는 關心 商家에 찾아가 엉뚱한 걸 잔뜩 調査하기 때문이다. 收益率이 낮아 苦生하는 商街 投資者 가운데 多數가 이런 行態를 보인다. 그 背景에 ‘不安感’이 있다. 必要 以上으로 많은 걸 調査해 不安한 마음을 解消하려고 한다. 普通 商家 10~15곳을 둘러본 뒤 投資를 決定할 것을 勸한다. 앞서의 方式으로 商街를 둘러본다면 금세 疲勞해질 것이다. 商家 分析 專門家로서 나는 이 問題를 解決하도록 돕는다. 種種 내게 ‘4年間 어떻게 2000個 넘는 商家 臨場을 다녀요?’라고 묻는 사람이 있다. 나는 臨場 前 인터넷 指導에서 立地 分析을 마친 뒤 現場에서 30~40分間 몇 가지만 確認한다. 그러면 하루에 7~8個 商家도 둘러볼 수 있다.”

地圖를 活用해 立地를 分析하는 노하우가 있나.

“먼저 사람들의 移動 經路를 把握하는 게 좋다. 職場人과 學生은 目的地를 定하고 그에 따르는 交通施設을 골라 移動할 것이다. 이때 어떤 사람은 大路邊을 따라 걷고, 또 다른 사람은 大路邊을 迂廻해 골목으로 가로질러 걷는다. 居住地에서 地下鐵驛까지의 所要時間이 15分 程度라면, 어떤 이는 마을버스를 타고 移動한다. 사람들의 目的地를 豫想하고 主要 動線을 찾아 地圖에 標示하다 보면 비로소 첫 番째 交叉 地點이 보인다. 나는 이것을 ‘1次 商圈’이라고 부른다. 자연스럽게 그다음 블록에서 사람들이 交叉하는 地點이 2次 商圈, 3次 商圈이라는 事實을 알 수 있다. 지도 立地 分析은 商圈을 理解하고 利用者의 移動 經路를 把握하기 위한 첫 걸음이다.”

1次 商圈을 찾은 뒤엔 어떤 段階를 거쳐야 하나.

“家口數別로 入店이 可能한 業種이 뭔지 알아야 한다. 一般的으로 2000家口 아파트 團地는 內科, 小兒科, 家庭醫學科가 各各 1곳씩 들어온다. 4000家口 團地는 內科, 小兒科, 家庭醫學科 以外에 齒科, 小兒齒科가 追加로 入店할 수 있다. 家口數에 따라 入店하는 業種이 다 다르지만, 몇 가지 共通 業種이 있다. 便宜店, 携帶폰 賣場, 眼鏡店 等이 基本的으로 들어설 수 있다는 點이다. 그다음엔 아파트 團地別로 家口數가 얼마나 되는지 計算하는 게 重要하다. 商街를 利用하는 需要値를 가늠하는 根據가 된다. 아파트 團地 內 家口數를 把握할 때는 인터넷 指導를 擴大해 몇 家口가 모여 사는지 計算한다. 以後 1次 商圈에 들어오지 않은 業種을 찾고, 商街를 賣買해 그곳에서 내가 장사할 건지, 賃借를 줄 건지, 프랜차이즈 會社 側에 入店을 提案할 건지 等을 檢討해 決定해야 한다.”

立地 分析 詩 專門家 도움을 받아야 하나.

“혼자서도 할 수 있다. 나는 商街 投資法 講義에서 受講生들에게 業種 特性과 收益 構造를 스스로 把握하는 方法을 알려준다.”

業種이 商家 價値 만든다

具體的으로 어떻게 把握하나.

“創業 博覽會를 가볼 것을 勸한다. 製品 1臺當 마진이 얼마나 남는지, 收益 配分을 어떻게 하는지, 元金을 回收하는 데 얼마나 所要되는지 等을 把握할 수 있다. 便宜店은 브랜드마다 조금씩 다르지만 20~25% 程度 마진을 남기고, 携帶폰 賣場은 電話機 1臺를 팔 때 20萬~30萬 원假量 利益을 낸다. 그러면 1日 平均 顧客 3名에게 電話機를 販賣한다고 假定할 때 1個月이면 1800萬 원 以上의 收益을 期待할 수 있다. 建物主가 月 賃貸料 500萬 원을 받더라도 賃借人에게는 큰 負擔이 아닐 수 있다. 더욱이 携帶폰 賣場은 施設 投資費가 크게 所要되지 않는 데다 支出 大部分이 人件費이기에 附加價値가 높은 業種에 屬해 賃借 1順位 業種으로 꼽힌다. 이렇듯 業種의 收益 構造를 把握하다 보면 패턴이 보인다.”

業種 特性뿐 아니라 어떻게 收益을 내는지 把握해야 하는 理由가 있나.

“月 收益은 곧 商家가 어떤 자리인지를 보여주기 때문이다. 收益에서 商家의 價値가 드러난다. 1層 코너에 떡집이 들어왔다고 假定해 보겠다. 떡집은 需要者가 限定돼 있어 月 收益 上昇 幅이 制限的이다. 代身 그 자리에 携帶폰 賣場이나 不動産, 便宜店 等 附加價値 높은 業種이 들어오면, 賃貸人은 같은 立地라도 賃借人에게 더 높은 賃貸料를 받을 機會가 생길 수 있다. 또 商家에 고깃집이 들어오면 그다음 賃借人度 비슷한 業種을 들이는 境遇가 많다. 하지만 業種이 商家의 價値를 만든다는 事實을 알고 있다면, 다른 業種을 들여와 그 자리를 더욱 빛나게 할 수 있다.”

코로나19 팬데믹 以後 喪家 空室이 늘어나면서 投資者들이 商家 時勢 調査에 어려움을 느낀다는 얘기가 들린다.

“나도 周圍에서 商家 時勢 調査에 對해 두려움이나 어려움을 가진 분을 種種 본다. ‘賣物이 없어서 賃貸 時勢 把握이 힘들다’고 말하는 분도 있다. 그런데 時勢는 該當 建物에서 營業하는 賃借人들에게 물어봐서도 알아낼 수 있다. 公認仲介事務所에 물어보는 方法도 좋다. 이때 公認仲介士에게 내가 投資者인지, 賃借人인지 身分을 明確히 밝히는 게 바람직하다. 또 投資金이 1億 원이면 公認仲介士에게는 그보다 좀 더 넉넉하게 돈을 保有하고 있다고 밝힐 것을 勸한다. 그러면 檢討할 수 있는 物件 範圍가 더 넓어진다. 賣買價는 밸류 맵 等 賣買 去來 플랫폼에 올라온 情報를 土臺로 確認할 수 있다. 내가 强調하고 싶은 건 賃貸 時勢가 賣買價보다 重要하다는 點이다. 賃貸料가 定해져야 賣買가 이뤄지기 때문이다.”

姜氏는 “時勢가 가장 비싼 商家 여러 個를 찾아 地圖에 表記하고, 該當 商家의 時勢가 비싼 理由를 分析하다 보면 저절로 上級地 商圈을 찾게 된다”고 했다. 反面 時勢가 가장 低廉한 商街를 따라 地圖에 標示하면 下級地 商圈 特徵을 把握하게 된다고 한다. 그는 이러한 패턴이 全國 大部分에서 비슷하게 나타난다고 했다.

投資金이 不足한 사람은 中級紙나 下級地 商圈에서 商街를 찾아야 하나.

“그렇지 않다. 내가 强調하는 건 上級지에 入店해야 하는 業種이 있고, 中級紙에 들어와야 하는 業種이 있다는 點이다. 業種이 商家의 價値를 左右한다. 거듭 말하지만 1層 10坪 商街에 들어갈 수 있는 業種이 무엇인지, 2層 30坪 商街에 入店이 可能한 業種이 무엇인지 苦悶하다 보면 ‘平生 物件’을 만나는 機會가 생길 수 있다. 내가 아는 投資者 얘기를 한番 해보겠다. 建物 3層에 5坪 商家가 그의 눈에 들어왔다고 했다. 坪數가 작은 데다 看板 자리마저 없다는 게 苦悶이었다. 나와 相談하며 그는 그곳에 적합한 業種이 無人 成人用品店임을 알게 됐다. 賣場 오픈 몇 個月 만에 月 250萬~300萬 원 純收益을 올렸다. 그가 業種의 重要性을 看過했다면 只今과 같은 經濟的 餘裕를 누리지 못했을 것이다. 5坪 商街는 繼續 放置됐을 것이다.”

駐車 可能 與否, 管理費, 看板 자리 確認하라

商家 臨場 때 반드시 確認해야 하는 事項이 있나.

“네 가지를 當付한다. 첫째, 駐車 可能 與否를 確認해야 한다는 것이다. 例를 들어 스터디카페의 境遇 主 顧客層이 學生이기에 駐車場을 반드시 確保할 必要는 없다. 反面 스크린 골프場 같은 業種은 駐車場 具備가 必須 要素로 作用한다. 둘째, 1坪當 管理費가 얼마인지도 確認해야 한다. 月 賃貸料가 150萬 原因 狀況에서 月 管理費가 100萬 원 所要된다면 結局 賃貸料를 두 番 내는 氣分이 들 것이다. 共用施設이 있는 境遇 管理 主體가 賃貸人인지, 賃借人인지까지 確認하면 좋다. 그래야 化粧室처럼 共用施設을 使用하는 顧客이 不便을 겪지 않는다. 3層 商家 賃借人이 1層에 看板을 내거는 境遇를 種種 目擊한다. 看板 자리는 한番 定해지면 두 番 다시 바꾸기 어렵다. 應當한 代價를 支拂해도 相對方이 營業하는 그날까지 곤란한 일이 생길 수 있다. 全面看板, 突出看板, 窓門에 붙이는 시트看板 位置를 반드시 確認하고, 弘報하기에 不足한 部分이 있다면 補充하는 게 도움이 될 것이다.”

現在 投資者가 가장 많이 買入하는 商家 賣買價 水準은.

“3億~7億 원에 該當하는 商街가 많다. 可用資金이 1億 원 程度 있다면 貸出을 통해 5億 원을 마련할 수 있다. 5000萬 원 內外로 商街 投資에 뛰어드는 젊은 層도 적잖다.”

商街 投資를 앞두고 조바심이 생기는 사람은 어떻게 해야 할까.

“躁急함을 버리고 到達하기만 하면 되는 競技로 생각하는 것이 좋은 解法이 될 수 있다. 商街 投資는 누구에게나 機會가 열려 있는 市場이다. 조금 늦게 始作하고 實行한다고 해서 失敗라고 생각하지 않기를 바란다. 貪慾에 사로잡혀 商圈도 業種도 모른 채 다른 사람 말만 듣고 投資해선 안 된다. 投資하기 전 미리 立地를 分析해야 한다. 서울이든 地方이든 한 地域을 定하고 臨場에 앞서 地圖에서 立地를 分析하면 나를 위한 人生 物件과 만날 수 있을 것이다.”