• 新築이 買入보다 利得… 建物 種類 잘 따져야

• 必殺技 ‘間接照明’ ‘통窓’ ‘收納帳’

• 奇拔한 아이디어·디테일이 賃貸料 높인다

밤낮없이 業務에 시달리는 職場人이라면 “내 所有 建物 하나만 있어도…”라는 소리가 입에서 절로 나올 것이다. 사람들이 얘기하는 建物은 大部分 賃貸收益이 發生하는 不動産이다. 每달 賃貸料로 300萬~400萬 원 程度만 벌 수 있다면, 會社를 다니더라도 어깨가 한결 가볍지 않을까. 狀況이 如意치 않으면 辭表를 내고 賃貸料로 生活하면 되니 말이다. ‘造物主 위에 建物主’라는 말은 우스갯소리가 아니라 많은 이의 懇切한 바람이다.

不動産에 웬만큼 關心 있는 사람은 餘他의 收益型 賃貸事業에 비해 적은 種子돈으로 投資하는 財테크 手段으로 원룸 賃貸事業을 손에 꼽는다. 特히 원룸 建物 新築은 買入보다 投資金을 節約할 수 있어 建物主를 꿈꾸는 사람에게 하나의 選擇肢가 되고 있다. 요즘 不動産 關聯 온라인 커뮤니티에는 “나도 원룸 建物을 짓고 싶다”는 댓글이 자주 올라온다. 한便에선 “土地 契約부터 建築 法規, 設計까지 決코 만만하게 볼 게 아니더라. 競爭力이 없으면 원룸 또한 空室을 면치 못한다”며 어려움을 吐露하는 목소리도 나온다. 建築施工技術史이자 不動産 컨설턴트인 조장현 KCL建設 代表를 만난 理由가 여기 있다.

조 代表는 명지대 建築工學科, 연세대 大學院에서 建築을 工夫했다. 以後 롯데그룹, 삼우씨엠建築士무소, KCC建設 等에서 大型 複合施設 事業管理부터 收益型 建築物에 이르기까지 여러 經歷을 쌓았다. 그사이 國家技術資格의 最上位級인 建築施工技術社(建築 分野의 構造·施工·地質 專門家)를 비롯해 建設安全記事, 建築技士 資格을 取得했다. 24年間 蓄積한 經驗과 專門知識을 바탕으로 收益型 建築物 專門企業 KCL建設을 創業하고, ‘月給 받는 建物主 되기’를 標榜하는 유튜브 채널 ‘조장현 TV 新築相談所’를 開設했다. 建築 및 建設 專門家인 그에게 원룸 建物 新築의 노하우와 원룸 賃貸 成功 方程式에 對해 물었다. 조 代表는 “원룸 建物을 지으려면 원룸 建物이 어떤 種類가 있는지부터 알아야 한다”며 입을 열었다.

建物 種類 고르기가 첫 段階

겉보기에는 다 같아 보이는 원룸 建物이어도 여러 種類가 있다는 말인가.

“그렇다. 一般的으로 알고 있는 多家口住宅부터 多衆住宅, 都市型 生活住宅, 生活型 宿泊施設까지 이름도 다양하다. 各各의 建物은 關聯 法規 等으로 規制가 剛하게 適用되기도 하고, 規制를 緩和해 주기도 한다. 用途地域에 따라서 建築 可能 與否가 갈리기도 하다. 원룸 建物의 特性을 把握하고 建築主 狀況에 알맞은 원룸 建物 種類를 골라야 狼狽를 보지 않는다.”

원룸 建物 種類를 具體的으로 說明해 달라.

“多家口住宅은 住宅으로 使用하는 層數가 地上 3層 以下면서 19家口 以下가 居住할 수 있는 住宅으로, 가장 代表的인 원룸 建物이다. 多家口住宅은 駐車場 設置 基準에 따라 收益性과 事業性이 決定된다. 定해진 大地 위에 駐車場을 얼마나 만들 수 있는지에 따라 建物의 規模가 決定되기 때문이다. 多重住宅은 여러 사람이 長期間 居住할 수 있는 構造로 各 房에 浴室은 設置할 수 있으나 炊事施設은 設置하지 않은 單獨住宅이다. 적은 面積의 大地에 家口數를 많이 配置하기에 有利한 원룸 建物이다. 都市型 生活住宅은 300家口 未滿의 國民住宅 規模의 住宅을 低廉하게 供給함으로써 庶民의 住居 安定에 寄與하기 위해 導入된 制度다. 多重住宅과 달리 炊事施設의 設置가 可能하고 여느 住宅에 비해 層岫 制限이 적다. 마지막으로 生活型 宿泊施設은 宿泊施設의 한 種類로, 長期間 居住가 可能하도록 炊事施設 完備는 勿論이고 발코니 擴張도 可能하다. 宿泊施設 基準을 따르기 때문에 駐車 代數 問題에서 比較的 자유롭다는 長點이 있다.”

원룸 建物을 지으면 收益은 얼마나 얻을 수 있나.

“基本的으로 원룸 建物 收益은 賣渡金額에서 投入費用을 뺀 金額이다. 원룸 建物을 짓는 데 所要되는 投入費用은 土地費와 建築工事費, 設計費 및 監理費 等으로 構成된다. 원룸 建物을 얼마에 팔 수 있는지 計算하면 收益이 얼마나 되는지 確認할 수 있다. 收益率은 年收益을 投入金額으로 나눈 比率이다. 普通 원룸 建物의 賣渡金額은 앞서 說明한 收益率과 竣工年度로 決定한다. 비슷한 時期에 지어진 建物이라면 收益率이 원룸 建物의 價格을 決定한다. 例를 들어 年 收入金額이 6000萬 原因 원룸 建物이 있다고 假定해 보자. 賣買金額이 12億 원일 때 이 원룸 建物의 收益率은 5% 程度다. 그런데 이 원룸 建物의 總事業費가 10億 원이라면, 建築主는 2億 원의 收益을 얻게 된다. 이 投入金額 10億 원을 收益率 山正式에 代入하면 6%의 收益率이 나온다. 따라서 이 원룸 建物을 지을 때 投入金額이 10億 원이라면 收益率이 6% 程度라는 뜻이다.”

그러면 資金이 얼마가 있어야 원룸 建物을 새로 지을 수 있을까.

“初步者에게 가장 적합한 원룸 建物 規模를 묻는다면, 地上 3層에 延面積 100坪 規模로 12家口 內外가 들어선 多家口住宅 또는 多衆住宅을 推薦하겠다. 이 程度 規模의 建物을 지으려면 坪當 建築費가 550萬~600萬 원 程度 所要된다. 建築費用이 最小 5億5000萬 원에 達하는 셈이다. 設計, 監理 費用을 包含한 各種 公課金은 넉넉하게 1億 원으로 算定한다. 이제 남은 것은 土地費다. 土地面積 40坪, 坪當價 1600萬 원, 그러니까 6億4000萬 원이라고 假定하면 12億9000萬 원의 總事業費가 産出된다. 通常 土地費의 60%, 工事費의 70% 程度는 貸出이 可能하니, 12億9000萬 원의 建物을 지으려면 自己資本 5億2000萬 원이 있어야 한다. 그中 工事費 貸出金額은 竣工 後 賃借人으로부터 保證金이나 傳貰金을 받아 辨濟하면 實際 投入하는 自己資本은 그보다 줄어들 수 있다.”

道路에 붙어 있지 않은 땅은 建築許可 不可

원룸 建物 新築 時 必要한 建築 法規 知識은 뭔가.

“원룸 建物을 지으려면 땅이 道路에 隣接해 있어야 한다. 道路에 붙어 있지 않은 땅에는 建築許可가 나지 않기 때문이다. 道路에 接한 길이는 2m 以上만 되면 된다. 앞에 있는 道路는 4m 以上이어야 한다. 萬若 4m 未滿의 道路에 接한 땅을 사게 되면 建築할 때 道路로 내줘야 하고, 그 面積만큼 損害를 본다. 그러니 街設計(土地 賣買 契約 時 基本的 建築 法規를 檢討하는 過程)를 活用해 道路 길이를 確認하는 게 도움이 될 것이다. 實際로 使用하는 道路의 面積이 줄어든다면 土地 價格을 積極的으로 調整해야 한다.”

昇降機 設置하면 賣渡가 最大 1億 원 높일 수 있어

房 個數를 最大限 많이 만들려는 建築主가 많다. 그런데 房 面積이 작으면 競爭力이 떨어질 수 있다.

“需要와 供給 觀點에서 생각해 보자. 원룸 建物의 需要가 强勢인 地域인지, 供給이 많은 地域인지 確認한다. 또 내 建物과 地下鐵驛 사이에 새로 원룸 建物을 지을 敷地가 얼마나 많은지도 考慮해야 한다. 내가 짓는 원룸 建物이 優位라고 判斷되면 房 個數를 늘리는 方向으로 決定하고, 내가 짓는 원룸 建物이 優位가 아니거나 豫備 新規 競爭者의 出沒이 多數 豫想되면 옵션 事項 有無에 따라 消費者의 選擇 幅을 넓혀주는 方向으로 苦悶해야 한다. 예컨대 에어컨, 洗濯機, 인덕션, 옷欌, TV 等 基本 옵션은 勿論이고 寢臺, 冊床, 전자레인지 等 追加 옵션 事項도 設置해 競爭力을 確保하는 것이다.”

어떤 境遇에 基本 옵션 事項만 設置하고, 또 어떤 境遇에 追加 옵션 事項까지 設置해야 할까.

“원룸 建物의 需要가 供給보다 相對的으로 많은 地域에선 基本 옵션 事項만 適用할 것을 勸한다. 供給이 需要보다 相對的으로 많은 地域에선 追加 옵션 事項까지 設置해 줘야 한다.”

원룸 建物에 昇降機를 設置하기도 하고, 그렇지 않기도 한다. 昇降機 設置 有無가 賃貸 또는 賣渡 時 影響을 많이 미칠까.

“只今 當場보다 未來를 위해 엘리베이터를 設置하기를 勸한다. 내가 保有한 원룸 建物 가운데 한 곳은 엘리베이터 工事費가 3800萬 원假量 所要됐다. 每달 엘리베이터 維持管理業體에 支拂하는 費用이 月 15萬 원에 達한다. 別途로 엘리베이터 關聯 敎育도 들어야 하는 等 費用과 努力이 들어간다. 그럼에도 엘리베이터를 設置하라고 勸하는 理由는 賃貸 市와 賣渡 時에 아주 유리한 處地에 설 수 있기 때문이다. 現在 周圍에 있는 원룸 建物 大部分이 엘리베이터가 없는 狀態라면 賃借人이 房을 찾을 때 優先順位로 建築主의 원룸 建物을 찾아올 것이다. 또 賣渡 詩에도 工事費는 3800萬 원이 所要됐지만 엘리베이터가 있다는 것만으로 적게는 5000萬 원, 많게는 1億 원까지 賣渡 價格을 올릴 수 있다.”

建物 外觀 間接照明 設置 아늑한 雰圍氣 演出

요즘 需要者가 選好하는 원룸 建物의 트렌드는 뭔가.

“奇拔한 아이디어로 원룸 建物의 雰圍氣를 色다르게 演出한다. 一例로 내가 施工한 서울 동대문구 이문동의 한 원룸 建物은 外觀에 間接照明을 設置해 마치 갤러리에 온 듯한 아늑한 느낌을 자아낸다. 서울 성북구 석관동의 원룸 建物은 共同玄關 區域의 天障을 1層부터 꼭대기까지 뚫어놓아 開放感이 뛰어나다. 여느 원룸 建物에서 느껴지는 좁고 답답한 느낌을 찾아볼 수 없어 貰入者들의 反應이 暴發的이다. 房에는 受納空間이 있는 寢臺 프레임을 짜놓아 空間 活用度를 높인다. 이러한 디테일이 賃貸料를 버는 지름길이다.”

施工社 選定 時 確認해야 하는 事項이 있나.

“원룸 建築과 같은 小規模 工事에선 代表理事의 履歷이 重要하다. 우리나라에선 資本金과 書類上의 保有技術者만 確認되면 누구든지 建設社를 차릴 수 있다. 所屬 技術者의 履歷이 아무리 華麗해도 代表者의 履歷을 살펴봐야 한다. 技術者가 아니라 장사로 돈을 벌어 建設社를 차린 사람이라면 當身의 원룸 建物을 建築의 對象이 아닌 돈 버는 對象으로 생각할 蓋然性이 있다. 該當 建設社에서 이미 지은 建物의 建築主를 만나보는 것도 도움이 될 것이다. 工事 過程에서 施工社가 建築主에게 工事 內容과 進行 狀況을 具體的으로 說明해 주는지, 追加로 工事費를 달라고 하는 일은 없는지, 工事 完了 後 瑕疵 處理는 성실한지 等의 情報를 얻을 수 있다.”