專門家-住民들 副作用 憂慮


서울市가 서울 용산구 용산整備廠, 鍾路區 世運再整備促進地區(世運地球), 노원구 下溪5團地 等 都心 곳곳을 苦蜜 複合開發하겠다는 構想을 잇달아 내놓고 있다. 國土交通部도 9日 發表하는 尹錫悅 政府 ‘250萬 채+α 供給對策’에서 民間主導 都心複合開發 方案을 내놓는다. 民間에 容積率 인센티브를 주고 驛勢圈 等 都心을 複合開發하는 方式이다.

하지만 一角에서는 苦蜜 複合開發이 都心 交通難을 일으키는 等 基盤施設을 飽和狀態로 만들고 民間에 過度한 開發利益을 줄 수 있다는 憂慮가 나온다. 專門家들은 苦蜜 複合開發을 성공시키기 위해서는 計劃 段階에서 交通體系를 再整備할 必要가 있다고 助言한다. 또 事業性을 綿密히 따지는 한便 開發利益 還收 方案도 마련해야 한다고 指摘한다.
4日 만난 下溪5團地 隣近 住民들은 벌써 高密開發에 對한 憂慮가 컸다. 下溪5團地 隣近은 廣域交通網이 7號線 下溪驛 하나뿐인 데다 아파트 團地가 密集해 있다. 이 地域 公認仲介士는 “只今도 出退勤 時間에 막히는데 容積率을 4倍로 올리면 交通地獄이 될 것”이라고 했다. 住民 A 氏는 “隣近 民間 아파트 團地들도 再建築을 推進 中인데 堪當이 안 될 것”이라고 憂慮했다.

吳世勳 서울市長은 1日(現地 時間) 싱가포르 公共住宅 ‘피너클 앳 德스턴’을 찾아 “老朽 賃貸住宅 容積率을 平均 100%臺에서 300∼500%로 擴大해 (강남구 도곡동) 타워팰리스 같은 賃貸住宅을 만들겠다”고 밝힌 바 있다. 김진유 京畿大 都市·交通工學과 敎授는 “(오 市場이 모델로 言及한) 타워팰리스는 容積率이 높지만 서울地下鐵 3號線과 囚人盆唐線 換乘驛인 도곡역이 있고, 周邊 道路整備가 잘돼 있어 下溪5團地와 다르다”고 指摘했다.

都心 한복판에 位置한 世運地球도 交通 對策을 마련해야 한다는 指摘이 많다. 서울市는 土地用途 制限을 푸는 ‘비욘드 조닝’을 適用해 用度·容積率 制限 없이 세운지구를 苦蜜 複合開發하겠다고 밝혔다. 권대중 명지대 敎授는 “世運地球는 地下鐵 等 大衆交通은 充分하지만 道路가 問題”라며 “道路網을 再整備해야 周邊 地域과 조화로워질 것”이라고 했다.
1500% 以上 容積率을 풀어주겠다는 構想을 내놓은 龍山整備廠 亦是 용산역과 連繫性을 높여야 한다는 목소리가 나온다. 용산역은 KTX·地下鐵 1號線·京義中央線이 지나고 首都圈 廣域急行鐵道(GTX) 路線도 豫定돼 있다. 新盆唐線度 推進 中이다. 용산역을 통해 불어나는 移動量을 吸收할 수 있다는 意味다.

하지만 現在는 龍山整備廠 敷地 가운데에 超高層 建物을 세우고, 周邊은 相對的으로 容積率이 낮은 住居地를 造成하도록 計劃이 세워진 狀態다. 效率性을 높이기 위해 超高層 建物을 용산역 쪽으로 配置하는 等 計劃을 다시 짜야 한다는 指摘이 나오는 理由다.

江境遇 漢陽大 交通物流工學科 名譽敎授는 “신분당선과 GTX를 垂直으로 連繫해 짧은 時間 안에 KTX나 地下鐵로 換乘할 수 있도록 해야 한다”며 “道路網 地下化 亦是 集中되는 交通量이 江南, 汝矣島, 京釜高速道路 等으로 빠져나갈 수 있도록 都心 交通 흐름을 全般的으로 考慮해야 한다”고 指摘했다.

事業性을 綿密히 따져야 한다는 指摘도 나온다. 特히 下溪5團地는 實現 可能性 自體에 疑問을 提起하는 목소리가 많다. 정수연 濟州大 經濟學科 敎授는 “오 市長이 例로 든 피너클 앳 德스턴은 싱가포르에서도 한 곳뿐인 象徵的인 公共住宅인데, 서울 모든 賃貸住宅을 이런 水準으로 만들기는 쉽지 않다”고 指摘했다. 高級化를 하려면 建築費가 많이 들 수밖에 없는데, 이 境遇 貰入者가 낼 賃借料가 높아지거나 서울都市住宅公社(SH) 等 公共이 費用을 떠안을 可能性이 높다는 意味다.

開發 計劃段階에서부터 民間이 參與하도록 해야 한다는 목소리도 크다. 김현수 단국대 都市計劃不動産學部 敎授는 “(용산은) 事業施行者가 SH와 코레일인데 두 機關은 디벨로퍼 經驗이 매우 不足하다”며 “企劃 段階에서 苦蜜 複合開發 力量이 있는 民間의 아이디어를 받고, 開發利益도 共工科 民間이 適切히 配分해야 한다”고 했다.



최동수 記者 firefly@donga.com
정서영 記者 cero@donga.com