‘로또 아파트’ 憂慮엔 “市民에 바가지 씌우란 말인가”

?“SH가 保有한 땅에 튼튼한 아파트를 짓고 建築物 所有權만 分讓하면 집값을 잡을 수 있습니다. 入住者는 周邊 時勢보다 低廉한 價格에 서울에 살 수 있고요.”

지난해 11月 就任한 김헌동 서울住宅都市公社(SH) 社長이 밝힌 서울 집값 安定에 對한 構想이다. 서울 아파트 平均 價格이 12億 원을 훌쩍 넘은 時代에 이보다 數億 원 낮은 價格에 아파트를 供給할 수 있다는 게 선뜻 믿기지 않을 수 있지만, SH가 保有한 土地를 使用해 ‘價格 거품’을 없애면 充分히 可能한 政策이라는 게 金 社長의 說明이다. 金 社長은 約 20年間 民間 建設社에서 일하다 ‘아파트 값 거품 빼기’의 必要性을 節減해 市民運動에 投身한 뒤 20年間 活動했다. 文在寅 政府 時節 經濟正義實踐市民聯合(經實聯) 不動産建設改革本部長으로서 不動産 失政(失政)을 여러 次例 批判한 바 있다.


지난해 11月 吳世勳 서울市長이 SH 社長으로 임명한 그의 一聲(一聲)은 ‘土地賃貸附 住宅’(半값 아파트) 供給이었다. 具體的인 實現 方式에 世間의 耳目이 쏠린 가운데 SH는 3月 7日 홈페이지를 통해 公企業 最初로 建物·土地 等 保有 資産을 公開하기 始作했다. 長期傳貰住宅 2萬8282채를 始作으로 公共住宅 10萬1998채의 取得價格과 公示價格, 推定時勢를 누구나 確認할 수 있게 밝힌 것이다. 金 社長은 “不動産 開發 政策에 생긴 腐敗의 틈은 집값 거품으로 나타나고 不法 投機로 이어져 結局 國民 모두에게 被害를 준다”고 말했다. 地方選擧에서 4線 高地에 오른 吳 市長의 住宅 政策을 뒷받침하는 金 社長에게 實際로 낮은 價格에 아파트를 分讓할 수 있을지 等 政策 비전을 물었다.


SH 保有 資産을 公開한 理由가 무엇인가.

“오 市場이 供給한 20年 長期傳貰住宅 2萬8282채의 土地費와 建築費 等을 合한 帳簿價額은 6兆2293億 원이었는데 公示價格(財産稅 基準)은 16兆5041億 원, 推定時勢는 32兆1067億 원이었다. 帳簿와 實際 資産 價値에 큰 差異가 있는 것이다. 職員 1500名조차 SH 財産이 얼마인지 正確히 모르는 實情이었다. SH가 얼마만큼 價値와 强點이 있는지 알릴 必要가 있다고 봤다. 全體 國家負債가 어느 程度 規模인지는 이따금 알려지지만 公企業 資産이나 負債는 代替로 알려지지 않고 있다. SH의 主人인 서울市民이 SH 資産이 얼마인지 알 수 있도록 公企業 最初로 自發的으로 保有 資産을 公開한 것이다.”


內部 反對는 없었나.

“公企業 職員도 사람이기에 統計를 作成하는 過程에서 若干의 誤謬가 생길 수 있다. 그런데 統計를 公開해 檢證받을 機會가 없다면 誤謬를 發見하기 쉽지 않다. 자칫 統計의 작은 欠으로 任職員에게 不利益이 돌아가는 것 아니냐는 憂慮를 拂拭하고자 차근차근 公開하고 있다. 이런 情報 公開가 不便하고 不利한 것이 아니라 任職員과 SH, 더 나아가 서울市民에게 이롭다는 事實이 社內에 漸次 擴散되고 있다.”


分讓 原價도 함께 公開해 注目받았다.

“SH가 어떻게 土地를 確保해 어느 程度 價格에 아파트를 지었으며 分讓으로 얼마나 利益을 남겼는지 透明하게 公開하는 것은 當然하다. SH가 2014年 分讓한 서울 江南區 細谷洞(稅穀2地區) 아파트는 25坪型(85㎡) 規模 아파트를 짓는 데 채當 땅값 1億2000萬 원, 建築費 1億5000萬 원을 합쳐 總 2億7000萬 원이 들었다. 이 아파트를 4億 원에 分讓해 SH는 約 30% 利益을 남겼다. 이처럼 SH가 아파트를 지을 때 들인 土地費와 建築費, 分讓 原價를 公開하면 사람들은 ‘서울에 25坪型 規模 아파트를 짓는 費用이 그 程度밖에 안 드는구나’ 생각을 할 것이다. 그러면 왜 LH(韓國土地住宅公社)가 이보다 높은 價格에 分讓하는지 自然스레 疑問이 들 것이다. 이 같은 輿論이 造成되면 LH를 비롯해 全國 地方自治團體 傘下 都市·住宅 開發 關聯 公企業들이 透明하게 아파트 分讓 原價를 公開할 可能性이 높다.”


分讓 原價 公開는 金 社長이 내세운 ‘土地賃貸附 住宅’(半값 아파트)을 爲한 布石으로 여겨진다. 半값 아파트는 公共이 土地 所有權을 갖고 建築物과 福祉施設 所有權은 수분양자가 갖는 住宅이다. 서울 강동구 고덕剛日, 강서구 마곡, 松坡區 慰禮 等이 SH 半값 아파트 建設 地域으로 擧論된다. “SH가 保有한 土地를 活用하면 서울에 分讓價 3億 원, 江南圈도 5億 원에 아파트를 供給할 수 있다”는 게 金 社長의 생각이다. 그는 “판교新都市 等 2期 新都市 建設 때부터 土地는 公共이 保有하고 아파트 等 建物만 分讓하자고 提案한 바 있다”며 다음과 같이 說明했다.

“建設社가 土地를 사고 建物까지 올리려면 費用 負擔이 적잖다. 土地와 建物 所有權을 分離하면 建築 自體에만 集中할 수 있어 建築物 品質을 크게 높일 수 있다. 아파트 品質을 提高해 집값 거품을 빼면서도 좋은 집을 짓는 것이다. 向後 再建築·再開發로 새집을 짓거나 3期 新都市에 新築 아파트를 造成할 때 30年 程度 갈 建物이 돼선 안 된다. 앞으로 100年 以上 부술 必要 없는 튼튼한 집을 지어야 한다.”


建設業界에선 分讓 原價 公開를 民間 市場까지 擴大하는 것 아니냐는 憂慮도 있다.

“난 그런 얘기를 한 적도 없는데…. 公企業의 分讓 原價 公開가 民間 市場에 宏壯히 큰 惡影響을 미칠 것처럼 말하는 이들도 있었으나, 이내 그런 얘기가 사라졌다. 앞서 말한 것처럼 SH가 分讓 原價를 公開해 公企業이 一定 程度 利益을 보면서도 低廉한 價格에 아파트를 分讓할 수 있다는 事實이 알려지면 어떤 效果가 있겠나. 市民들이 ‘SH가 서울에 지은 아파트가 저 程度 價格인데 京畿道의 같은 規模 아파트를 10億 원에 사도 될까’라는 疑問을 갖지 않겠나. 公共 領域에서 分讓價 公開가 擴大되면 市民에게 좋은 參考가 되리라 생각한다.”


土地·建物 所有權을 分離한 前例가 있나.

“勿論이다. 美國 뉴욕 맨해튼 옛 세계무역센터 敷地에 들어선 ‘원월드트레이드센터(1WTC)’는 土地 賃貸 形式으로 지은 建物이다(부지 所有者인 뉴욕 뉴저지港灣廳이 不動産開發社 側에 長期賃貸). 汝矣島 IFC(國際金融센터)도 서울市가 保有한 土地를 開發社 側에 99年間 賃貸하는 條件으로 建設됐다. 土地는 公共이 保有하되 民間에 賃貸해 賃貸料를 받고, 民間은 그 땅에 建物을 지어 마음껏 使用하면 된다.”


分讓받은 半값 아파트가 時勢 暴騰으로 ‘로또 아파트’가 될 것이라는 指摘도 있다.

“그런 指摘엔 同意할 수 없다. 그렇다면 이른바 ‘로또 아파트’가 될 것을 憂慮해 公企業이 市民에게 높은 分讓價를 策定하란 말인가. 分讓價를 너무 높게 잡아 申請조차 못하게 하는 것이 옳겠는가. 未來의 時勢 差益을 줄인다는 名目으로 公企業이 市民에게 바가지를 씌워선 안 된다.”


인터뷰를 하면서 主로 집값 安定과 透明化 腹案에 對해 묻고 答하던 가운데 金 社長은 “市民運動家로서 아파트 값 거품을 잡는 活動을 오랫동안 했지만 市民運動을 始作한 理由는 大韓民國 建築物의 品質을 높여보자는 意圖에서였다”면서 SH가 供給하는 住宅의 品質 提高에도 意欲을 내비쳤다. 金 社長이 自身이 構想하는 半값 아파트를 假稱 ‘백年住宅’으로 명명한 것도 低廉한 分讓價 못지않게 建築物로서 價値에 注目했기 때문이다. 이어지는 그의 說明이다.

“旣存에 SH가 지은 一部 住宅도 老朽化돼 再建築이 必要하다. 이제까지 建築物 壽命이 30年에서 50年 程度였다면, 앞으로 SH는 100年 以上 가는 튼튼한 집을 뜻하는 ‘백年住宅’이라는 브랜드로 半값 아파트를 짓고자 한다. 住宅 品質을 劃期的으로 改善해 大韓民國이 建設强國으로 거듭나는 데 一助하고 싶다. 市民運動家 때처럼 提案에 그치는 것이 아니라 公企業 社長으로서 具體的 方式을 檢證해 實現하고자 한다.”



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〈이 記事는 週刊東亞 1345號 에 실렸습니다〉




김우정 記者 friend@donga.com