[都市 競爭力이 未來 競爭力]〈하〉테헤란로에 갇힌 ‘江南 오피스가’
江南區-서초구 事實上 ‘空室 제로’… 글로벌 企業 入住-人材 受容 不可能
京釜高速道 地下化하면 西쪽 延長… 東쪽 松坡-北쪽 聖水까지 領域 擴大
IT-엔터 企業에 文化-藝術 連繫를… 江南驛-瑞草驛 사이 빈 땅도 開發


職場人들에게 일하고 싶은 地域을 고르라면 大體로 1順位로 江南業務地區(GBD)가 꼽힌다. 테헤란로 中心의 地域으로 南쪽으로 판교테크노밸리, 西쪽으로 汝矣島와 강서구 마곡地區, 北쪽으로 光化門 等이 있지만 如前히 江南을 뛰어넘지 못한다. 빌딩 等 商業用 不動産서비스企業 교보리얼코에 따르면 1分期(1∼3月) 江南圈(강남구와 瑞草區) 大型빌딩 空室率은 0.61%로 調査됐다. 事實上 ‘空室 제로(0)’ 狀態로 많은 企業과 人材가 몰리고 있지만 그 需要를 받아내지 못하고 있다. 不動産 施行業界 關係者는 “江南圈은 테헤란로를 爲主로 事務室을 못 求해 亂離”라며 “成長勢가 가파른 스타트업이나 革新企業이 江南 入城을 노리고 있지만 空室이 없어 數個月째 待機하는 狀況이 이어지고 있다”고 했다.

都市計劃 專門家들은 江南이 서울을 代表하는 核心 業務地區지만 地下鐵 2號線 江南驛과 삼성역 사이를 잇는 테헤란로에 갇혀 成長이 멈췄다고 指摘한다. ‘線(線)’으로 形成된 테헤란로를 東西南北으로 擴張해 ‘綿(面)’ 形態의 業務地區로 만들어 企業을 誘致하고 文化·藝術·스포츠·엔터테인먼트 等 새로운 機能을 담아 都市 競爭力을 높여야 한다고 强調한다.
27日 동아일보 ‘都市競爭力이 未來競爭力’ 諮問團은 “서울이 글로벌 都市로 자리매김하려면 江南이 가진 長點을 極大化해야 한다”며 “테헤란로를 中心軸으로 글로벌 企業이 入住하고, 人材들이 生活할 수 있는 空間으로 바꿔야 한다”고 했다.

테헤란로를 擴張하기 위해서는 먼저 京釜高速道路를 地下化해서 旣存 테헤란로의 西쪽 끝인 地下鐵 2號線 강남역을 瑞草驛까지 延長하는 方案이 꼽힌다. 서초구와 강남구 境界에 있는 京釜高速道路 良才 나들목(IC)부터 韓男IC까지 15km 區間을 地下化해 連繫性을 높여야 한다는 것. 이창무 한양대 都市工學科 敎授는 “京釜高速道路를 地下化하면 테헤란로에 고여 있는 오피스 需要를 뚫어줄 수 있다”며 “교대역이나 瑞草驛으로 오피스 需要가 分散되면 테헤란로 機能이 擴張될 수 있을 것”이라고 했다.

江南驛과 瑞草驛 사이의 남은 빈 땅을 새로운 企業 據點으로 만들어야 한다는 목소리도 크다. 現在 이 區間에는 情報司令部 敷地(9萬6797m²), 롯데칠성&코오롱&라이온미싱 敷地(6萬3006m²) 等 開發이 可能한 알짜 땅이 있다. 情報司令部 敷地를 開發 中인 구명완 MDM플러스 代表는 “판교에 있는 革新 企業들이 벌써부터 瑞草 情報司敷地로 移徙 오고 싶다고 한다”며 “江南區 삼성동의 글로벌비즈니스센터(GBC)보다 敷地도 크고 周邊이 숲이라 잘만 開發한다면 革新 企業들과 人材들을 모을 수 있을 것”이라고 했다.
테헤란로 東쪽은 송파구 잠실동이나 江東區 千戶洞까지 連結해야 한다는 意見이 나온다. 現在 開發 中인 GBC와 蠶室 一帶 마이스(MICE·企業會議·觀光·컨벤션·展示) 事業을 東쪽으로 擴張시켜야 한다는 說明이다. 박희윤 HDC現代産業開發 商品企劃室長은 “송파구까지 테헤란로를 延長하려면 現在 開發을 推進 中인 蠶室住公5團地를 비롯해 隣近 再建築 敷地를 適切히 活用해야 한다”며 “單純히 住宅事業으로 볼 게 아니라 業務·商業施設을 適切하게 配置시켜야 한다”고 했다. 特히 隣近의 쿠팡이나 配達의民族, JYP엔터테인먼트 等 情報技術(IT)·엔터테인먼트 企業까지 連結해 ‘直走混合’의 地域으로 만들어야 한다는 것이다.

테헤란로 北쪽으로는 성동구 성수동과의 連繫性을 높여야 한다는 목소리가 크다. 現在 성수동 一帶는 文化·藝術 中心地로 떠오르며 ‘韓國의 브루클린’이라 불린다. 패션業體 무신사를 비롯해 SM엔터테인먼트, 車輛 共有業體 쏘카, 벤처投資社 逍風벤처스, DSC인베스트먼트는 勿論 현대글로비스와 新世界 系列社 等 다양한 業種과 規模의 企業들이 들어섰다. 김승배 피데스개발 代表는 “성수동의 테크企業들과 文化·藝術 機能이 江南圈과 連繫되면 서울 競爭力을 한層 더 키울 수 있다”며 “現在 聖水洞이 準工業地域인데 商業地域 等으로 用途를 積極 바꿔주고 높이制限 等의 規制를 緩和해야 한다”고 强調했다.
旣存 테헤란로 機能을 多邊化해야 한다는 指摘도 나온다. 김도년 성균관대 建築學科 敎授는 “테헤란로는 業務機能만 集中돼 宏壯히 단조롭고 週末엔 空洞化現象이 생긴다”며 “現在 코엑스가 거의 唯一한데, 사람들이 놀고 休息을 取할 수 있는 機能을 함께 넣어야 한다”고 했다.

嶺東大路(永東大橋 南端∼三成驛∼江南區 일원동) 等 테헤란로 隣近 道路를 開發해야 한다는 意見도 나온다. 이창무 敎授는 “테헤란로는 大路邊만 建物이 좀 들어섰고 뒤쪽은 開發이 거의 안 된 永同大로도 高密開發해서 擴張을 꾀할 수 있다”고 했다. 손종구 신영 代表는 “테헤란로 隣近 島山大路(新寺驛 射距離∼永東大橋 南端)는 地下鐵도 지나고 交通 인프라도 優秀하다”며 “容積率 規制를 풀어준다면 ‘第2의 테헤란로’가 될 수 있을 것”이라고 했다.



최동수 記者 firefly@donga.com
정순구 記者 soon9@donga.com
정서영 記者 cero@donga.com