建物만 入札하는 特殊物件… 土地時勢의 3∼6% 땅 使用料 내고
土地株의 建物撤去 請求 可能性 等… 落札 받더라도 다양한 變數에 露出
土地主와 圓滿한 協商 期待 버리고 法人名義로 投資해 危險 分散을


競賣物件 中 ‘建物만 入札’이라는 이름으로 나오는 物件이 있다. 土地는 除外한 채 地上에 있는 建物만 競賣에 나오는 것으로 特需物件 中에서도 難度가 꽤 높은 축에 屬한다. 建物만 入札하는 物件 競賣價 까다로운 理由는 建物을 落札 받더라도 土地 所有者가 建物을 撤去하라고 請求할 수 있기 때문이다. 또 土地 時勢의 3∼6% 程度 되는 땅 使用料, 卽 地料(地料)도 土地主에게 내야 한다.

約 2年 前, 京畿 華城市에서 2層짜리 新築級 商街 빌딩이 公賣로 나왔다. 土地 面積이 120餘 坪(藥 396m²)이었는데 土地는 除外된 채 建物만 入札하는 物件이었다. 華城市廳이 바로 앞에 있고 隣近에 아파트 團地가 많아 立地가 좋았다. 1層은 두 個의 店鋪로 나누어 賃貸하고 있었고, 2層은 통째로 韓定食 집으로 運營되고 있었다. 保證金 總額은 2億 원, 月貰는 900萬 원 以上 나오는 優良한 商街였다. 鑑定價는 5億4000萬 원에서 여러 次例 流札돼 最低價가 1億4000萬 원까지 떨어져 있었다.

調査를 해보니 이미 全 建物 所有者를 相對로 撤去 判決이 確定돼 있었고, 땅 使用料는 月 700萬 원이었다. 月貰를 받아 땅 使用料를 充當하면서 土地主와 協商만 잘 進行한다면 꽤 높은 收益을 얻을 수 있었다. 이 物件에 關心을 가졌던 金某 氏는 最低價보다 조금 높은 金額을 써내 單獨으로 落札 받았다.

金 氏는 土地主를 만나 土地를 팔 意向이 있는지 물어보았다. 土地株는 土地를 팔 意向이 全혀 없고, 建物을 살 意向도 없다며 協商을 拒否했다. 土地와 建物을 함께 팔아 收益을 나눠 갖자는 提案을 해보았지만 亦是 냉정히 거절당했다. 無條件 建物을 撤去하겠다는 强勁한 立場이었다. 協商이 決裂되자, 土地主가 全方位的으로 壓迫하기 始作했다. 土地株는 前 所有者에게 받은 地料 判決文을 根據로 該當 빌딩에 競賣를 넣었다. 撤去를 固執했던 土地株의 속내는 亦是 建物을 歇값에 取得하는 것이었다.

解決策을 찾지 못한 金 氏는 結局 筆者에게 도움을 請해왔다. 먼저 前 所有者에게 받은 地料 判決은 現 所有者에게는 效力이 없다는 理由를 들어 競賣를 取消시켰다. 旣存에 賃借人들을 相對로 받은 退去 判決 亦是 效力이 없음을 主張하며 撤去 節次를 撫摩시켰다.

그러나 問題는 그다음이었다. 土地主가 다시 金 氏를 相對로 地料 訴訟을 進行했고, 그 判決文으로 金 氏의 月給에 押留를 進行했다. 그리고 金 氏의 老母가 居住하는 金 氏 名醫의 집에 競賣를 넣었다. 게다가 코로나 事態의 餘波로 賃借人들의 營業이 어려워지자 月貰를 받아 地料를 堪當하면서 土地主와 協商을 벌이려던 最後의 堡壘마저 무너져 버렸다. 結局 金 氏는 土地主에게 落札價 그대로 팔고 整理하기로 했던 것이다. 落札代金을 그대로 넘겼다고는 하나 여기서 地料를 除하고 나면 損害는 不可避했다.

이 物件에서 建物主가 損害를 볼 수밖에 없었던 것은 準備가 不足했기 때문이다. 建物만 入札을 할 때는 土地主와 協商이 圓滿히 進行되리라는 希望을 버리고 늘 最惡의 境遇를 對備해야 한다. 月給이나 個人財産이 押留될 것을 考慮해 法人으로 投資하는 것도 다양한 스트레스를 避할 수 있는 方法이다. 코로나 事態가 鎭靜돼 다시 제대로 된 月貰를 支給받게 된 요즘, 建物主가 제대로 準備하고 協商했다면 結果는 또 달랐을 수 있다.




정충진 法務法人 열린 代表辯護士