[황재성의 不動産 脈絡]

?8月 8日 서울 南部 等 首都圈 一帶에 쏟아진 記錄的인 暴雨로 死亡者가 發生하고, 出退勤時間帶 ‘交通地獄’이 펼쳐지는 等 各種 被害가 續出했다. 沈水 被害는 서울 全域에서 發生했지만, 漢江 以南地域을 中心으로 被害가 컸다. 特히 常習沈水地域으로 꼽히는 강남역 一帶는 또다시 물에 잠겼다. 2010年부터 始作해 最近 12年間 無慮 5番째다.

問題는 이런 狀況이 앞으로도 反復될 可能性이 크다는 點이다. 氣候變化로 首都圈 地域 降水量이 中長期的으로 繼續 增加할 것으로 豫想되고 있어서다. 國土硏究院은 最近 發行한 報告書 ‘炭素中立과 氣候變化에 對備한 安全脆弱施設物 分析 및 管理方向 硏究’에서 1日 降水量이 短期(2021~2040)敵으로는 17.7%, 長期(2081~2100)敵으로는 20.6% 늘어날 것으로 推定했다. 特히 首都圈과 濟州, 全羅圈에서 크게 增加할 것으로 展望했다.


그렇다면 이番 洪水 被害가 江南 집값에 惡材가 될까. 一般的으로 이番 洪水 같은 自然災害는 집값을 떨어뜨리는 等 不動産市場에 否定的 要因으로 作用한다. 하지만 專門家들은 이에 對해 懷疑的이다. 康男이 全國的으로 壓倒的 人氣를 자랑하는 住居地域이기 때문이다.

洪水나 地震 같은 自然災害가 發生하면 집값은 크게 ①떨어졌다 原狀回復하는 境遇 ②떨어졌다 從前 價格보다 높아지는 境遇 ③떨어진 後 回復하지 못하는 境遇 ④처음부터 變化하지 않는 境遇 等 4가지 類型으로 나타난다. 被害地域 立地에 對한 選好度와 政府 또는 管轄地域의 被害 復舊 對策 水準이 差異를 가져온다.

떨어졌다 原狀回復하는 境遇나 從前 價格보다 높아지는 境遇, 처음부터 變化하지 않는 境遇는 被害 規模가 크지 않고 被害 復舊가 短期間에 이뤄질 때다. 主로 江南 等 人氣 住居地域에서 흔히 나타나는 類型이다.

2011年 7月 暴雨와 山沙汰로 深刻한 水害를 겪은 서울 서초구 傍輩3洞과 우면동 一帶 아파트가 代表的 事例다. 山沙汰 直擊彈을 맞아 아파트 3層 높이까지 흙더미가 쌓이는 被害를 입었던 A 아파트(專用面積 127㎡)의 境遇 山沙汰 發生 直前에는 11億4000萬 원에 去來됐다. 山沙汰가 터진 데다 住宅景氣가 急冷하자 이들 아파트 價格은 그해 말 10億5000萬 원 線까지 떨어졌다. 하지만 價格이 제자리로 돌아가는 데는 긴 時間이 必要하지 않았다. 1年이 채 안 돼 11億 원 線을 回復한 것이다. 牛眠山 一帶는 水害 防止만 제대로 하면 如前히 立地的 長點이 많다는 分析이 잇따르면서 나타난 結果였다. 8月 8日 現在 이 아파트는 25億 원臺를 呼價하고 있다.

美國 等 主要 先進國에서도 이런 狀況이 나타난다. 美國 不動産市場 調査機關 애톰(ATTOM)李 2017年 調査한 結果에 따르면 5年間 災害 危險이 높은 都市地域의 住宅 價格(中尉 값 基準)李 平均 65% 上昇해 全體 平均(45%)을 웃돌았다. 結局 人氣 住居地域이라면 住宅 買收를 決定할 때 自然災害 頻度는 最優先 考慮 對象이 아니라는 뜻이다.

反面 自然災害 被害를 쉽게 回復하지 못하는 境遇는 首都圈 外郭을 包含한 地方 等 非人氣 住居地域에서 政府의 復舊對策이 未洽할 때 主로 나타난다. 國土硏究院의 最近 報告書 ‘地震災害가 地域 住宅景氣에 미치는 影響: 浦項地震 災害를 對象으로’는 이런 狀況을 보여준다. 報告書는 國內에서 發生한 歷代 地震 가운데 가장 被害가 컸던 浦項地震이 慶北 浦項市 北歐와 南區 地域 집값(實去來價 基準)에 미친 影響을 分析 對象으로 삼았다. 浦項地震은 2017年 11月 15日 發生했다. 震央은 北區 北쪽 9㎞ 地點인 흥해읍 남송리였다. 地震으로 인한 被害는 北歐가 甚했고, 南區는 相對的으로 적었다.


報告書에 따르면 地震 發生 前까지 北區 집값이 南區보다 높게 形成됐다. 그런데 地震 發生 以後 逆轉되고 말앗다. 地震이 發生한 後 北歐의 집값이 南區보다 크게 떨어지면서 나타난 結果였다. 北區 집값이 다시 南區 집값보다 높아지기까지는 3年이 걸렸다. 通常 地震 等 自然災害가 住宅 價格에 미치는 影響이 1年 內外 短期間에 그치는 點을 勘案하면 異例的으로 긴 時間이 걸린 셈이다.

國土硏究院은 이에 對해 “政府가 2019年 3月 浦項地震이 人材에 依한 ‘觸發地震’이라고 밝힌 것이 直擊彈이 됐을 것”이라고 봤다. 觸發地震은 外部 힘이 地震帶를 刺戟해 大規模 地震을 일으키는 境遇를 말하는데, 浦項地震은 隣近 浦項 地熱發電所에서 5次例에 걸쳐 進行한 試錐作業이 原因이었다. 國土硏究院은 “買收者들이 豫測 不可能하고 自然發生的인 地震보다 人材에 依한 災害의 再發 危險性을 더 크고 深刻하게 받아들였을 것”이라고 說明했다. 여기에 더해 地震 發生 後 北區 地域住民의 生活 滿足度를 높이기 위한 努力이 不足했던 點도 問題였다. 地震 發生 以後 住民들의 不安感을 낮추고 삶의 滿足度를 向上시키기 위해선 過去보다 많은 投資가 必要했는데, 이것이 不足했다는 얘기다.

황재성 記者는…
동아일보 經濟部長을 歷任한 不動産 專門記者다. 30年間의 記者生活 中 20年을 不動産 및 國土交通 政策을 다루는 國土交通部를 取材했다.



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[이 記事는 週刊東亞 1352號 에 실렸습니다]