相生賃貸人 制度 Q&A
現在-直前 契約한 賃貸人 같고, 直前 契約 期間 18個月 넘어야
相生契約 맺고 2年뒤 罵倒해야… 2年居住 認定, 讓渡稅 免除 惠澤
尹錫悅 政府의 첫 不動産 對策 ‘6·21不動産對策’ 核心인 相生賃貸人 制度 擴大 方案을 놓고 22日 國稅廳 等에 問議가 빗발치고 不動産 커뮤니티에도 質問이 數百 건 오르는 等 집主人과 貰入者 사이에서 궁금症이 커지고 있다.
適用 要件이 까다로워 混亂을 키우는 데다 要件이 充足되는 適用 對象이 實際로는 많지 않아 專月貰 價格 抑制 效果가 크지 않을 거라는 指摘이 나온다.
相生賃貸人 制度는 直前 契約 對備 專月貰를 5% 以內로 올린 집主人에게 讓渡稅 비(非)課稅를 위한 實居住 要件(2年)을 免除해 주는 制度로 지난해 12月 처음 導入됐다. 旣存에는 惠澤 對象이 公示價格 9億 원 以下 住宅에 限定됐지만 이番 對策에서는 집값 基準이 없어져 모든 住宅이 對象이 됐다. 多住宅者도 旣存 住宅을 處分한 뒤 1住宅者가 될 計劃이 있다면 惠澤을 받을 수 있게 됐다. 헷갈리기 쉬운 相生賃貸人 制度를 Q&A로 整理했다.
―相生賃貸人의 正確한 槪念은….
“新規·更新 賃貸借 契約 時 賃貸料를 直前 契約 對比 5% 以內로 契約(相生契約)韓 賃貸人을 의미한다. 賃貸料를 그대로 維持하거나 引下해도 相生賃貸人이 될 수 있다.”
―‘直前 契約’의 基準은….
“最小 1年 6個月 以上 維持한 契約만 直前 契約으로 본다. 相生賃貸人이 되려고 旣存 傳貰 期間이 1年 6個月이 되기 前 貰入者를 내보내거나 再契約을 하면 안 된다.”
―2021年 5月 傳貰 끼고 집을 사면서 2020年 8月 契約된 傳貰를 承繼 받았다. 傳貰 契約 滿期 2年인 올해 8月 5% 以內로 傳貰金을 引上해 재계약하면 相生契約이 되나.
“안 된다. 直前契約과 相生契約의 賃貸人은 같은 사람이어야 한다. 집을 살 때 承繼한 傳貰 契約은 以前 집主人이 한 契約이기 때문에 直前 契約으로 보지 않는다.
質問 속 집主人은 ①올해 8月 傳貰契約을 다시 한 뒤 ②이 契約을 最小 1年 6個月 維持해 ‘直前契約’ 要件을 갖추고 ③2024年 2月 以後 두 番째 傳貰契約을 할 때 5% 以內로 保證金을 올린 뒤 ④두 番째 契約을 2年 以上 維持해야 讓渡稅 免除를 받을 수 있다.”
―賃貸人 A 氏가 2021年 3月 住宅擔保貸出을 받아 아파트를 샀다. 以後 바로 傳貰 貰入者를 救하고 2023年 3月 傳貰金을 5% 以內로 引上하면 相生契約으로 인정받을 수 있나.
“그렇다. 傳貰 承繼가 아니고 賃貸人 A 氏가 直接 傳貰 契約을 締結한 것이라면 直前 契約으로 인정받기 때문에 相生契約이 된다.”
―아파트를 分讓받았다. 入住 時點에 바로 傳貰를 내주면 어떻게 되나.
“新規 分讓 아파트는 直前 契約이 없다. 바로 相生契約을 인정받을 수 없다. 入住 때 傳貰 契約을 맺은 後 最小 1年 6個月 뒤 再契約을 하며 傳貰金을 5% 以內로 올린다면 그때는 相生契約으로 인정받을 수 있다.”
―相生契約을 맺은 後 바로 집을 罵倒해도 2年 居住를 인정받을 수 있나.
“안 된다. 相生契約을 맺고 2年 契約을 維持한 後 罵倒해야 惠澤을 받을 수 있다.”
―相生賃貸人 惠澤을 받으려면 언제까지 契約해야 하는가.
“이 制度는 2021年 12月 20日부터 2024年 12月 31日까지 締結된 契約分을 對象으로 한다. 傳貰 契約 滿期는 2024年 12月 31日을 넘어도 契約만 期限 內에 하면 된다.”
―2024年 12月 31日 前에 相生契約을 한 番 맺은 後 다음 契約 때는 5%를 超過해 時勢대로 높여 契約할 豫定이다. 이 住宅을 팔아도 讓渡稅 免除 惠澤을 받을 수 있나.
“可能하다. 한 番 相生契約으로만 認定받으면 된다.”
―多住宅者다. A住宅은 貰를 주면서 相生契約을 맺고 B住宅은 居住하고 있다. B住宅을 남겨두고 A住宅을 팔면 A住宅에 讓渡稅 免除를 받을 수 있나.
“아니다. B住宅을 먼저 팔아야 한다. 1家口 1住宅 讓渡稅 非課稅 惠澤은 制度 이름 그대로 1家口 1住宅者가 該當 住宅을 팔 때 받을 수 있다.”
―A, B, C住宅을 保有한 3住宅者다. A와 B住宅은 相生契約을 맺었고 C住宅에 居住한다. C住宅을 남겨두고 A, B住宅을 팔 때 惠澤을 받을 수 있나.
“안 된다. 相生契約을 맺은 住宅을 마지막으로 팔 때만 惠澤을 받을 수 있다. 2채를 팔 때는 惠澤이 없다. 마지막 남은 1채가 相生契約을 맺은 住宅日 때 그 住宅을 팔면 讓渡稅가 非課稅된다.”
최동수 記者 firefly@donga.com
