[6·21 不動産對策]
傳月貰 5%내 올린 ‘착한 집主人’, 稅制 惠澤 擴大… 再建築 再開發 組合員
分讓價上限制, 市場 與件 맞게 손질 “規制 緩和해 都心 住宅 供給 促進“
入住者 募集公告前 事業場에 適用… 專門家 “緩和幅 크지 않아 效果 限界“


이르면 7月부터 再開發 아파트 分讓價가 最大 4% 오르고 再建築 아파트 分讓價가 1.5% 안팎 上昇할 것으로 豫想된다. 서울 江東區 遁村住公 아파트의 境遇 30坪臺(專用面積 84m²) 豫想 分讓價는 12億5800萬 원에서 12億8316萬 원으로 上昇할 것으로 보인다.

이는 政府가 6·21不動産對策을 통해 分讓價上限制 改編에 나선 데 따른 것이다. 分讓價上限制는 分讓價를 時勢의 70∼80% 線에 묶어두는 制度로 文在寅 政府 때인 2020年 7月 民間宅地 아파트로도 擴大 適用되면서 都心 新規 供給을 틀어막는 要因으로 꼽혔다. 分讓價 規制로 事業性이 낮아져 分讓을 미루는 再建築·再開發 組合이 적지 않았기 때문이다.

이番 對策은 이들 組合이 原資材값 急騰 等 市場 狀況을 反映해 分讓價를 더 올리는 길을 터줘 都心 供給을 促進하기 위한 趣旨다. 하지만 市場에서는 分讓價 上昇 幅이 組合 事業性을 높이기엔 力不足이어서 住宅 供給이 劃期的으로 늘긴 힘들 것이라는 指摘이 나온다.
이番 改編案의 核心은 基本形 建築費와 加算非 算定 方式을 바꾸는 것이다. 最近 資材값 上昇으로 一部 施工社가 分讓을 미루는 狀況을 解消하기 위해 基本形 建築費를 彈力的으로 調整한다. 現在 基本形 建築費는 3月과 9月에 各各 告示하는데, 最近처럼 原資材값이 急騰하는 境遇, 定期 考試 後 隨時로 調整해 價格 上昇 要因을 分讓價에 反映할 수 있도록 했다. 資材값 上昇 幅을 判斷할 때 살펴보는 主要 資材도 使用 頻度가 높은 레미콘, 鐵筋, 窓戶 有利, 强化合板 마루, 알루미늄 거푸집 等 5個 品目으로 바꾸기로 했다. 또 加算非에서도 組合 移住費 貸出에 따른 利子, 貰入者 退去 時 明渡訴訟非 等 整備 事業에 必須的으로 發生하는 費用을 分讓價에 反映할 수 있게 했다.

이 같은 制度 改善은 入住者 募集公告가 이뤄지지 않은 모든 事業場에 適用된다. 分喪制 適用을 避하기 위해 一般分讓을 미루다 工事가 中斷된 서울 江東區 遁村住公 아파트도 對象에 包含된다. 一般分讓의 境遇 上昇率 2%를 適用하면 3.3m²黨 分讓價가 旣存에는 3700萬 원으로 豫想됐지만 이番 改編案으로 3774萬 원으로 높아질 것으로 보인다. 김영한 國土交通部 住宅政策官은 “制度 改善으로 分讓價가 再建築은 1.5% 안팎, 再開發은 最大 4% 上昇할 것”이라고 했다.

또 政府는 規制地域에서 分喪制 對象이 아닌 地域에 分讓하는 아파트에 適用되는 住宅都市保證公社(HUG)의 高分讓價審査制度도 市勢 比較를 위한 事業長 選定 時 竣工 時點 基準을 20年에서 10年 以內로 바꾸기로 했다. 旣存에는 分讓 아파트 分讓價를 構築 아파트 時勢와 比較해 現實性이 떨어진다는 指摘이 높았다.
現在 18個 自治區가 分喪制 地域으로 묶인 서울은 分讓 가뭄을 겪고 있다. 不動産인포에 따르면 올해 上半期(1∼6月) 서울 分讓 豫定 物量은 9734채(一般分讓)였지만 이달 末까지 分讓했거나 分讓 豫定인 物量은 2350채에 그친다. 새 政府 出帆 後 분喪制 改編案이 豫告되면서 分讓을 미뤄온 影響이 크기 때문이다. 서울市內 再建築組合 關係者는 “旣存 分讓價에 反映하지 못했던 部分을 새로 反映해준다는 次元에서는 肯定的”이라면서도 “分讓價 上昇 規模가 크지 않아 收益性 改善에 큰 도움이 되기는 어렵다”고 말했다.

實際로 政府는 分讓價 規制 核心으로 꼽히는 宅地費는 이番에 거의 손대지 않는다. 宅地費는 分讓價의 70% 안팎을 차지하지만 鑑定價 水準으로 策定돼 宅地費를 現實化해야 한다는 要求가 높았다. 이番에 韓國不動産院뿐 아니라 鑑定評價社 等 專門家가 追加로 參與하는 宅地費 檢證委員會를 新設해 檢證 過程을 透明하게는 하지만 이는 宅地費의 直接的인 引上 要因은 아니다.

권대중 명지대 不動産學科 敎授는 “規制 緩和를 기다리며 一般分讓을 미루던 事業場의 待機 物量이 市場에 풀릴 수는 있겠지만 收益性을 期待하고 事業 速度를 높이는 곳은 많지 않을 것”이라고 했다. 한 大型 建設社 關係者는 “期待보다 分讓價 引上 幅이 크진 않지만, 分讓價 規制 一邊倒의 基調에서 벗어났다는 點은 肯定的”이라고 말했다.





집값 下落 地域 住民


國土部 이달末 住居政策審議위서
投機過熱地區-調整地域 解除 論議


政府가 投機過熱地區와 調整對象地域 等 規制地域 一部를 解除하는 方案을 推進한다. 全國 160餘 個 地自體가 規制地域으로 묶여 稅金, 貸出, 請約 等의 規制를 받았던 狀況을 改善하고, 地方 집값이 下向 安定歲인 點을 勘案한 것으로 보인다. 하지만 綜合不動産稅 負擔 緩和 方案과 맞물려 市場 不安을 부를 수 있다는 憂慮도 나온다.

21日 國土교통部에 따르면 이달 末 住居政策審議委員會에서는 全國 投機過熱地區 49곳, 調整對象地域 112곳 中 一部를 解除하는 方案이 檢討될 豫定이다. 서울을 비롯해 首都圈 大部分 地域이 規制地域으로 묶여 있다.

投機過熱地區는 最近 3個月間 住宅價格 上昇率이 物價上昇率의 1.5倍, 調整對象地域은 1.3倍를 넘는 곳 中 選定한다. 大邱와 蔚山 南區, 京畿 洋酒·坡州·金浦市, 忠北 淸州市, 全北 전주시 等이 調整對象地域 解除를 公式 要請한 것으로 알려졌다. 지난해부터 집값이 下向 安定勢를 보이는 地域이다. 未分讓이 急增한 大邱와 47週째 집값이 떨어지는 世宗 等이 有力한 解除 候補로 꼽힌다.

이들 地域은 定量 要件만 따지면 大部分 規制 解除가 可能하지만, 隣近 집값을 다시 들쑤실 憂慮를 勘案해 解除 對象을 制限할 可能性도 있다. 特히 首都圈·廣域市·特別市를 除外한 地域에 公示價格 3億 원 以下 住宅을 保有한 2住宅者는 1住宅者로 看做한다는 綜不稅 負擔 緩和 方案이 規制地域 解除와 맞물리면 投機性 需要가 높아질 수 있다는 指摘이 나온다.



靑年層

所得-住宅價格 相關없이 適用


生涯 最初로 집을 사는 家口는 年 所得이나 집값과 相關없이 200萬 원 內에서 取得稅를 免除받는다. 또 靑年과 新婚夫婦가 對象인 40年 滿期 보금자리론에도 初期 貸出 償還 負擔을 줄여주는 ‘滯症式’ 方式이 適用된다.

그동안 生涯 첫 住宅을 살 때 夫婦 合算 年 所得이 7000萬 원 以下이고 집값이 一定 水準 以下(首都圈 4億 원, 非首都圈 3億 원)일 때만 取得稅가 減免됐다. 하지만 앞으로는 所得과 住宅 價格에 關係없이 200萬 원 內에서 取得稅가 免除된다.

이番 措置로 取得稅 減免 對象 家口가 12萬3000家口에서 25萬6000家口로 2倍 以上으로 增加할 것으로 推算됐다. 政府는 下半期(7∼12月) 地方稅特例制限法을 改正해 6月 21日 以後 取得한 住宅에 溯及 適用하는 方案을 推進하기로 했다.

또 30年 以下 滿期의 보금자리론에만 適用되던 滯症式 方式이 40年 滿期에도 適用된다. 40年 滿期 보금자리론은 滿 39歲 以下, 婚姻 7年 以內 新婚夫婦가 對象이다.

滯症式 方式이 適用되면 初期 償還 負擔이 줄고 貸出 限度는 늘어난다. 예컨대 年 所得 3000萬 원에 信用貸出 5000萬 원을 保有한 家口가 40年 滿期로 받으면서 滯症式을 擇하면 貸出 限度는 2億9000萬 원에서 3億2000萬 원으로 늘고 初期 10年間 償還 負擔額은 1億6416萬 원에서 1億4888萬 원으로 줄어든다.

아울러 現在는 傳貰로 居住 中인 1住宅者가 保有한 住宅 價格이 9億 원을 超過하면 滿期 때 傳貰貸出을 갚아야 한다. 하지만 앞으로는 같은 집에 傳貰로 繼續 居住한다면 貸出이 延長된다.



정순구 記者 soon9@donga.com
강유현 記者 yhkang@donga.com
世宗=최혜령 記者 herstory@donga.com