새 政府 出帆이 한 달도 남지 않은 가운데 또다시 집값 動向에 關心이 모아지고 있다. 지난해 下半期부터 下向 安定勢를 보이던 집값이 最近 들어 다시 꿈틀댈 兆朕을 보이고 있어서다. 特히 全國 집값 움직임을 主導하는 서울 아파트값이 11週 만에 下落勢를 멈췄다.

大統領職 引受委員會 等 새 政府 出帆 準備 關係者들도 이를 意識한 듯 大選 公約 等으로 推進했던 各種 不動産 規制 緩和 作業에 對한 速度調節論을 言及하기 始作했다. 關聯 措置들이 不動産 市場을 刺戟할 수 있다는 判斷에 따른 措置이다.

하지만 市場 展望에 對한 專門家들의 意見은 金利 引上과 供給 擴大에 따른 下向 安定勢 主張과 規制 緩和 等에 따른 上昇勢 主張으로 엇갈리고 있다. 좀 더 推移를 지켜보면서 市場 展望의 方向을 判斷해야 한다는 뜻이다.


서울 아파트값이 下落勢를 멈췄다. 韓國不動産院에 따르면 4月 1週次(4日 基準) 서울 아파트값은 前週(3月 4週次·28日 基準)와 같았다. 1月 4週次(24日 基準)부터 下落하기 始作한 지 11週 만이다. 賣物이 줄어든 가운데 江北圈은 下落幅이 減少했고, 江南圈은 上昇幅이 擴大된 게 原因이다.

特히 龍山區 아파트값이 0.02% 上昇하면서 雰圍氣 反轉을 主導했다. 大統領 執務室 移轉에 따른 地域開發 期待感이 커지면서 上昇幅도 前週보다 0.01%포인트 커졌다.

다른 地域은 혼조세를 보이고 있다. 全國的으로 아파트값은 0.01% 떨어졌다. 首都圈이 0.02% 下落한 게 主原因으로 보인다. 首都圈을 除外한 나머지 地方地域은 平均 0.01% 오르며 全州의 上昇勢를 이어갔다.

하지만 地域別 狀況은 複雜하다. 大邱(-0.14%) 大戰(-0.03%) 蔚山(-0.02%) 世宗(-0.08%) 忠南(-0.04%) 全南(-0.04%) 等은 떨어졌다. 反面 釜山(0.01%) 光州(0.05%) 江原(0.09%) 忠北(0.02%) 全北(0.06%) 慶北(0.04%) 慶南(0.08%) 濟州(0.02%) 等은 모두 올랐다. 地域別 需給 狀況과 局地的인 開發 好材 等의 影響이 제各各이기 때문에 나타난 結果로 풀이된다.


이처럼 狀況이 혼조세를 보이면서 앞으로의 집값 움직임에 對한 專門家들의 展望도 엇갈리는 等 複雜해지고 있다.

下向 安定勢를 維持할 것이라는 主張은 住宅供給 擴大 等 各種 需給 指標가 改善되고 있고, 金利가 오름勢를 持續할 可能性이 높다는 點을 根據로 提示한다. 代表的인 곳이 大韓專門建設協會 傘下機關인 ‘大韓建設政策硏究院’이다.

이곳은 지난해 末 올해 집값을 全國 基準으로 5%, 首都圈은 7% 오를 것이라는 展望을 내놨다. 그런데 3個月만인 지난달 末 펴낸 報告書 ‘指標로 보는 建設市場과 이슈-第5號’를 통해 이를 뒤집고 “步合으로 修正 展望한다”고 밝혔다. 專門機關이 3個月이라는 짧은 時間에 市場 展望을 바꾼 것은 異例的인 일이다.

硏究陣은 報告書에서 “當初 住宅供給 擴大 改善이 不確實하고, 金利引上 遲延으로 低金利 狀況이 維持될 것으로 判斷했다”며 “하지만, 인플레이션에 對應한 金利引上 本格化와 需給不安 心理가 빠르게 改善되는 狀況”이라고 修正 展望의 根據를 提示했다.

이어 아파트 價格 循環變動 過程을 볼 때 賣買와 傳貰價格 모두 收縮局面으로 轉換돼 앞으로 住宅價格 安定勢가 期待된다는 點도 덧붙였다. “그間 上昇幅이 컸던 首都圈뿐만 아니라 全國的으로 賣買와 傳貰價格 循環變動은 收縮段階에 進入했다”며 “供給 擴大가 維持되고, 金利上昇과 金融規制 强化로 需要 調整이 持續된다면 需給 與件은 漸次 安定될 可能性이 큰 것으로 判斷된다”는 것이다.


집값이 다시 오를 것이라는 分析은 各種 指標가 다시 꿈틀대고 있는 點에 注目한다.

于先 住宅市場 狀況에 敏感할 수밖에 없는 住宅事業者들의 反應이 뜨겁다. 優先 分讓市場好調에 對한 期待感이 눈에 띄게 좋아졌다. 住宅産業硏究院이 12日(오늘) 發表한 4月 分讓景氣實事指數(HSSI) 展望에 따르면 全國의 指數가 92.9로, 지난달보다 15.3포인트(p) 上昇했다. 特히 서울(114.6, 前달 對比 上昇幅·24.9%포인트)과 仁川(107.1, 29.4%포인트) 京畿(117.5, 29.7%포인트) 等 首都圈 地域이 一齊히 100을 넘어섰다. 이 指數I가 100을 超過하면 分讓 展望이 肯定的이라는 뜻이다.

住宅産業硏究院이 10日 發表한 全國 住宅事業景氣實事指數(HBSI)의 4月 展望値도 10個月 만에 基準線(100)을 넘어선 101.2를 記錄했다. 2017年 6月(131.8) 以後 4年 10個月 만에 最高値이며, 지난달(66.2)과 比較하면 無慮 35포인트 上昇한 數値다.

이 指數는 85 未滿이면 景氣 下降局面을 豫想하는 事業者가 많다는 뜻이다. 反面 85 以上~115未滿은 保合, 115 以上이면 上昇局面을 期待하는 事業者가 多數라는 意味이다. 結局 市場 狀況이 더 以上 나빠지지 않을 것으로 期待하는 事業者가 늘어난 셈이다.

需要者 心理도 달라지고 있다. 韓國不動産院에 따르면 서울 아파트의 4月 1週次(4日 基準) 賣買需給指數는 全州(3月 4週次·28日 基準)보다 1.6포인트 오른 90.7로 調査됐다. 最近 5週 連續 오름勢를 보이며 1月 3週次(91.2) 以後 11週 만에 90線을 回復한 것이다. 賣買需給指數가 基準線(100)에 못 미치면 집을 팔려는 사람이 더 많다는 意味이지만 上向 趨勢를 보이고 있다는 點에서 눈길을 끈다.

꾸준하게 줄어들었던 去來量도 눈에 띄게 늘고 있다. 서울市不動産情報廣場에 따르면 지난달 서울 아파트 去來量은 937件(契約日 基準)으로 2月 去來量(805件)을 넘겼다.


이처럼 主張이 엇갈리면서 市場 狀況을 좀 더 지켜봐야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 무엇보다 새 政府가 規制 緩和 公約에 對한 玉石가리기와 速度調節에 나설 可能性이 擡頭되고 있기 때문이다.

住宅産業硏究院도 12日(오늘) 發表한 分讓景氣實事指數와 關聯해 “政府의 供給擴大 政策基調가 持續되는 가운데 봄 分讓盛需期가 到來하였고, 大選 以後 民間의 役割擴大와 規制緩和로의 政策轉換이 豫想되며 分讓市場에 對한 肯定的 展望이 增加한 것으로 判斷된다”고 分析했다.

이어 “地域別 需給與件에 따른 展望値 隔差가 如前히 存在하고, 實質的인 分讓事業與件 改善에는 時間이 所要된다”며 “政府 政策에 對한 活用方案 摸索과 함께 事業環境 變化에 따른 對備策 마련이 必要하다”고 强調했다.

서울벤처大學院大學校 不動産學科 최민섭 敎授도 “現在 나타나고 있는 一部 市場의 價格 움직임은 再建築 規制 緩和 等에 對한 期待心理가 反映된 結果로 보인다”며 “하지만 關聯 規制 緩和 作業에 時間이 걸리는데다, 規制 緩和에 따른 집값 上昇이 負擔으로 作用할 새政府가 不動産 政策 方向을 어떤 式으로 끌고나갈지 알 수 없는 만큼 좀 더 긴 呼吸에서 市場 狀況을 지켜봐야 한다”고 指摘했다.

황재성 記者 jsonhng@donga.com