不動産市場에 觀望勢가 짙어지고 있다. 最近 몇 年間 아파트 값이 크게 오른 데다, 올해 들어 物價上昇과 金利引上, 景氣沈滯 餘波로 買收勢가 크게 萎縮되고 있기 때문이다. 特히 國內外 인플레이션과 通貨緊縮 憂慮로 最近 住宅擔保貸出 固定金利가 最高 7%를 넘어섰는데, 銀行圈에서는 年末쯤 8%까지 오를 것으로 展望하고 있다. 住宅 價格을 豫測하는 指標들도 下落을 나타내고 있다. 一例로 6月 15日 國土硏究院 不動産市場硏究센터가 發表한 ‘5月 不動産市場 消費者 心理調査’ 結果에 따르면 지난달 全國 住宅 賣買市場 消費心理指數는 109.4로 傳達(116.0)보다 6.6p 下落했다. 서울 住宅 賣買市場 消費心理指數는 4月 123.7 對比 10.8p 떨어진 112.9로, 3個月 連續 이어진 上昇 局面을 멈추고 步合을 나타냈다. 心理指數가 115 以上이면 上昇, 95 以上∼115 未滿이면 保合, 95 未滿이면 下降 局面으로 分類한다.

이런 가운데 10年間 하나金融投資 建設·不動産 애널리스트로 活動했던 채상욱 氏가 尹錫悅 政府 時期에 맞는 不動産 投資戰略을 提示한 ‘사야 할 집 팔아야 할 집’(포레스트북스)을 펴냈다. 菜 氏는 現役 時節 政策, 市場, 金融, 統計를 모두 網羅해 立體的이고 合理的인 不動産市場 分析을 내놓아 ‘不動産 專門家들의 專門家’로 이름이 높았다. 最近에는 유튜브에 ‘채負心-채상욱의 不動産 심부름센터’ 채널을 열어 不動産 現場을 발로 뛰며 생생한 情報를 共有하고 있다. 채 氏를 만나 새 政府 不動産 政策의 核心 指向點과 投資 方向을 들어봤다.

最近 不動産市場이 그야말로 얼어붙었다. 觀望勢는 언제까지 이어질까.

“적어도 올해까지 繼續되고, 來年 下半期까지 觀望勢와 弱勢가 이어진다고 본다. 市場을 좀 더 區分해서 說明하자면 2020年 7月 賃貸借 3法(傳月貰申告制·傳月貰上限制·契約更新請求權第 等이 核心인 ‘住宅賃貸借保護法’ 改正案 等) 施行 前까지 賣買市場과 傳貰市場은 價格이 따로 움직였다. 當時 賣買價는 强勢였으나 傳貰價는 安定勢였다. 하지만 賃貸借 3法이 施行된 2020年 7月 以後부터 賃貸借 期間이 2年에서 4年으로 轉換되는 過程에서 賃貸料가 暴騰했고, 賣買價와 傳貰價가 同伴 上昇했다. 卽 傳貰價가 賣買價를 밀어 올리며 함께 上昇하는 形態로 지난해 3~4分期 賣買價와 傳貰價가 頂點을 찍었다. 그러다 傳貰資金貸出 制限과 金利引上 等으로 傳貰價가 調整받기 始作했다. 賃貸借 需要 去來 統計 데이터를 살펴보면 傳貰 契約 新規 更新도 80% 以上 마무리된 狀態라 傳貰價는 下向 安定될 것으로 보인다.



올해 들어 巨視經濟가 흔들리고 株式과 코인市場 모두 惡材인 狀況이다. 不動産원 等의 데이터를 보면 不動産市場 亦是 서울의 稀少한 特定 團地만 强勢를 보일 뿐 全般的으로 弱勢, 下落勢를 보이고 있다. 特히 過去에는 實需要者들이 꾸준히 買收에 나서며 바닥을 다졌으나, 賃貸借 3法으로 居住 期間이 4年으로 늘면서 實需要者마저 住宅市場을 觀望하는 雰圍氣다.”

來年 下半期까지 觀望勢·弱勢 持續

尹錫悅 政府의 不動産 政策은 무엇이 核心인가.

“尹錫悅 政府의 不動産 政策 哲學은 文在寅 政府와 相當히 다르다. 文在寅 政府는 多住宅者에 對한 保有稅·讓渡稅 負擔 等을 통해 一名 ‘똘똘한 한 채’ 中心으로 市場을 再編했다. 이로 인해 以前 政府 마무리 段階에서는 大型住宅 等 똘똘한 한 채 價格이 크게 上昇했다. 다만 文在寅 政府 初期에는 그 前 朴槿惠 政府 政策의 影響을 받던 時點이라 小型住宅 中心의 多住宅 戰略을 짠 사람에게 유리했다.

尹錫悅 政府는 똘똘한 한 채보다 住宅 供給과 賃貸借市場 安定化를 위해 住宅賃貸事業者 制度나 企業型 賃貸住宅 制度를 復活해 小型住宅을 여러 채 가진 多住宅者들에게 힘을 실어주는 政策을 펼칠 것으로 展望된다. 아직은 政權 初期라 文在寅 政府 時節 不動産 政策의 影響을 받을 公算이 크다. 그러다 漸次 새 政策의 效果가 發揮되면 小型住宅 中心으로 價格 强勢가 나타날 것으로 보인다.”

不動産 投資戰略은 어떻게 짜야 할까.

“尹錫悅 政府의 不動産 政策은 再建築·再開發 等 舊都心 整備事業, 1期 新都市 再整備(리모델링 包含), 3期 新都市 같은 新築 供給이 中心이다. 따라서 5年 後 新築이 大規模로 지어질 地域에 集中하는 것이 無住宅者나 多住宅者 모두에게 유리한 戰略이다. 卽 再建築·再開發·리모델링·3期 新都市 等이 이뤄질 地域을 눈여겨보라는 뜻이다. 다만 아직은 새 政府 初期高, 政府 政策이 100% 完璧하게 施行된 게 아니기에 2年間은 混亂이 있을 수 있다. 只今은 새롭게 住宅을 買收하거나, 포지션을 늘릴 만한 時期는 아니다. 巨視經濟 亦是 不安한 狀況이므로, 不動産市場을 觀望하다 政府 政策 方向性이 公約집이나 國政課題 內容과 同一하게 多住宅者 中心으로 흐른다고 判斷되면 움직인다.”

어느 地域을 눈여겨보면 좋은가.

“韓國 都市는 大部分 원 舊都心 地域이 있고, 1990年代 1期 新都市를 中心으로 新市街地가 開發됐으며, 2000年代 2期 新都市 開發, 2020年代 3期 新都市 開發 豫定 等 量的으로 膨脹해왔다. 이렇듯 新築 住居地가 大規模로 供給되면 該當 地域은 住宅 價格과 市場을 主導하는 核心 立地가 된다. 이는 5年 後나 10年 後나 마찬가지다. 文在寅 政府는 再建築·再開發 等 舊都心 再整備事業을 止揚하고, 3期 新都市를 통한 擴張에 注力했다. 反面 尹錫悅 政府는 1期 新都市 또는 비슷한 時期인 1990年代 竣工된 構築의 再建築·再開發에 集中하려고 한다. 이렇듯 竣工 30年 次에 접어든 構築이 全國에 360萬 채假量 된다. 1期 新都市는 再建築으로 갈 수 있겠지만, 나머지 住宅은 리모델링을 통해 新築으로 轉換될 可能性이 커 보인다. 1期 新都市의 再整備 地域, 求道心의 再整備 地域 等 5年 以內 新築이 들어설 곳이 向後 市場의 主人公이 되지 않을까.”

5年 後 大規模 新築 竣工될 地域에 注目

‘1期 新都市 特別法’은 尹 大統領의 核心 公約이지만 衡平性 論難에 부딪혀 遲遲不進한 느낌도 있는데.

“앞서 말한 1期 新都市와 비슷한 時期에 竣工된 構築을 이番 冊에서는 1期 新市街地 아파트라고 表現했다. 尹錫悅 政府는 꾸준히 論議돼왔듯이, 1期 新都市 아파트와 1期 新市街地 아파트를 1期 新都市 特別法과 老朽 新都市 再整備促進法 等을 통해 綜合的으로 管理할 것으로 展望된다. 다만 現在 特別法 制定과 關聯된 立法 過程의 險難함, 巨視經濟 惡化에 따른 인플레이션과 金利引上 같은 否定的 要因이 不動産市場에 겹치면서 投資心理가 얼어붙은 狀況이다. 앞으로 2年間은 政策에 對한 不確實性이 있으리라는 判斷下에 不動産市場이 觀望勢로 돌아섰고, 再整備事業에 對한 期待感도 낮아지고 있다. 하지만 只今까지 不動産 政策 路線을 中間에 變更한 政府는 거의 없었다. 새 政府 亦是 再建築·再開發·리모델링 促進, 保有稅·讓渡稅 緩和 等 現在 言及한 不動産 政策들을 꾸준히 밀어붙일 것으로 判斷된다.”

새 政府에서 脚光받을 리모델링 事業

서울 再建築 市場도 달아올랐다가 多少 주춤한 雰圍氣다.

“러시아의 우크라이나 侵攻과 金利引上, 物價上昇 等으로 不動産 整備事業의 直接費에 屬하는 建築費가 크게 上昇했다. 이로 인해 再建築·再開發·리모델링 等 都心 再整備事業의 速度가 鈍化되거나, 一部 葛藤이 招來되면서 期待感이 조금씩 사라지는 雰圍氣다. 不動産은 住居 서비스로서 住宅과 投資資産으로서 住宅 等 等 두 가지 側面에서 바라볼 수 있다. 이 中 資産市場의 安定性은 巨視經濟 環境으로부터 自由롭지 못하므로, 現在 住宅 買收 心理가 줄어들며 觀望勢가 짙어질 수밖에 없는 狀況이다. 하지만 巨視經濟的 不確實性이 改善되면서 市場 狀況이 나아질 境遇 새 政府가 元來 企劃했던 方向대로 不動産 政策이 進行될 것으로 展望된다.”

그렇다면 리모델링이 再建築보다 事業 進行 速度가 좀 더 빠르지 않을까.

“構築을 新築으로 바꾸는 事業 方式에서 再建築이 第一 좋은 건 맞다. 하지만 1期 新都市의 境遇 安全診斷 等級制나 容積率 調整을 하지 않는 以上 再建築이 어렵다. 1期 新都市를 包含해 1990年代 竣工된 아파트는 安全診斷 B等級의 탄탄한 構造를 갖고 있어 리모델링 事業이 좀 더 容易하다. 再建築에 비해 事業 進行 速度가 빠르다는 長點도 있다. 特히 尹錫悅 政府는 ‘리모델링 推進法’을 新規로 制定해 리모델링 事業을 勸奬할 것으로 豫想되므로 새 政府 期間에 가장 脚光받는 事業 模型이 되리라 생각한다. 1期 新都市의 境遇 京畿 분당이 리모델링 事業 關聯 速度가 가장 빠르고, 京畿 一山과 中東은 多少 더딘 便이다. 다만 但只 規模가 너무 큰 事業場은 利害關係가 複雜하게 얽혀 事業 進行이 더딜 수 있으니, 1000채 前後의 團地를 눈여겨본다.”

冊에서 3期 新都市가 뉴스테이 實驗舞臺가 될 것이라고 展望했다. 3期 新都市 向方은 어떻게 될까.

“새 政府는 企業型 賃貸住宅 制度를 導入할 豫定이다. 企業型 賃貸住宅(뉴스테이)은 2015年 1月 朴槿惠 政府 時節 民間賃貸住宅에 關한 特別法(閔擇法)을 全面 制定하며 登場했다. 말 그대로 企業이 집을 여러 채 保有해 賃貸하는 콘셉트로, 事業 促進을 위해 여러 規制를 緩和하고 1% 金利 等 다양한 惠澤을 줬다. 하지만 當時 뉴스테이 制度가 整備事業과 連繫되면서 進行에 어려움을 겪었고, 2015年부터 住宅市場이 强勢로 접어들어 一般 分讓이 好況期를 맞자 2020年 무렵에는 거의 廢棄됐다. 尹錫悅 政府는 賃貸借市場 先進化와 安定化를 위해 3期 新都市에 뉴스테이 造成을 計劃하고 있다. 政府의 3期 新都市 公約 中 ‘公共宅地에서 民間에 配定된 宅地 物量의 一部를 民間賃貸住宅으로 配定한다’는 部分이 바로 이 內容에 該當한다. 3期 新都市의 民間 分讓 豫定 宅地를 民間 企業型 賃貸事業者에게 罵倒해 企業이 賃貸借 事業을 進行하도록 誘導하는 것이다. 現在 平均 賃貸借 期間은 4年인데, 企業型 賃貸借 期間은 最小 10年 以上이 될 것으로 보인다. 다만 이와 關聯해 아직 詳細 政策이 나오지 않은 狀況이라 어떻게 풀어갈지 歸趨가 注目된다.”

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