"準備하시고, 쏘세요." 이 臺詞, 언젠가 한番쯤은 들어본 적 있으실 겁니다. 바로 住宅 福券 抽籤을 앞두고 외치는 信號였죠. 첫回 1等 當籤金이 300萬원이었습니다. 當時 서울市에서 中産層을 對象으로 供給한 市民아파트 18坪을 70萬원 남짓한 돈으로 살 수 있었던 點을 勘案하면, 大闕 같은 집을 사고도 남는 돈입니다. 時間이 흘러 住宅 福券은 사라졌지만 如前히 아파트는 福券에 比喩돼 왔습니다. 福券을 購入하는 것처럼 請約을 申請하고, 當籤만 됐다하면 數億원의 時勢 差益을 누릴 수 있었기 때문입니다. 그런데 요즘, 이 請約市場의 法則이 漸漸 깨지고 있다고 합니다. 只今부터 그 理由를 하나 하나 뜯어보겠습니다. 궁금한 經濟 이야기, 플러스와이입니다. 요즘 나오는 아파트 分讓價 보고 놀라시는 분들 많으실 겁니다. 이제는, 分讓만 받으면 어느 程度 差額이 保障되던 그런 時代가 끝난 것 같습니다. 달라진 아파트 請約市場의 法則, 仔細히 들여다보겠습니다. 房 記者, 한 마디로 로또 請約이 사라지고 있는데, 왜 이런 狀況이 벌어지고 있는 겁니까? 올해 들어 새 아파트 分讓價가 치솟으면서 로또 水準의 差益은커녕 隣近 집값보다도 높아졌기 때문입니다. 最近 一般分讓가 推定値가 公開된 서대문구 홍제3區域 再建築 아파트를 例로 들면요. 國民坪型이라고 하죠, 그러니까 專用面積 84㎡ 基準 分讓價가 15億원에 肉薄한 것으로 나타났습니다. 같은 面積의 서울 아파트 分讓價가 平均 13億원을 넘은 지 엊그제 같았는데, 이제는 江南이 아닌 江北에서 15億원을 넘보고 있는 겁니다. 이런 곳이 只今 한 두 군데가 아닙니다. 簡單하게, 집값보다 分讓價가 더 빠르게 올랐기 때문이네요. 그런데, 分讓價가 오른 理由를 다들 工事費 上昇 때문이라고들 하는 데, 그 얘기는 맞는 겁니까? 그렇습니다. 아까 말씀드린 홍제3區域을 基準으로 繼續 說明 드리면요. 시공사가 3.3㎡當 工事費를 旣存 512萬원에서 784萬원으로 引上했습니다. 이에 따라 旣存에 坪當 3千萬원이던 一般分讓價도 4,250萬원으로 올랐습니다. 旣存 工事費는 지난 2020年 施工社 選定 當時 價格이었고, 只今은 2024年 하고도 半이 지난 狀況입니다. 通常 整備事業 工事費를 크게 材料費(45%), 勞務費(40%), 其他 經費(15%)로 나눠 策定하는데요. 材料費 中에서 시멘트는 40% 넘게 뛰었고, 시멘트 價格과 連繫되는 레미콘 價格도 30% 以上 올랐습니다. 骨材度 같은 期間 40% 가까이 上昇했고요. 아파트를 지을 때 들어가는 勞務費度 50% 뛰었습니다. 이렇듯 工事費의 85%를 차지하는 原資材 價格과 人件費가 오르면서 工事費 引上에 決定的인 影響을 미쳤습니다. 一旦, 工事費가 올랐다는 건 알겠습니다. 그런데, 앞서 본 홍제3區域 事例를 볼 때, 坪當 工事費는 270萬 원 增加했는데, 分讓價는 1,200萬 원이나 올랐습니다. 이건 理解가 가질 않습니다. 여기서 分讓價의 構造를 잠깐 짚고 넘어가야할 것 같습니다. 分讓價는 宅地費와 建築費, 그리고 加算費를 합쳐 策定됩니다. 宅地費는 땅값이고 建築費는 只今 우리가 말한 工事費입니다. 加算費는 말 그대로 追加 費用, 卽 宅地費와 建築費를 除外한 모든 費用입니다. 그런데 아까 우리가 말했던 工事費는 施工社가 지어주는 모든 面積, 卽 契約面積을 基準으로 策定한 金額이었습니다. 하지만 分讓價는 實際 分讓받는 사람이 基準이기 때문에 契約面積보다 좁은 供給面積을 基準으로 말합니다. 따라서 分讓價에서 차지하는 工事費 上昇分을 제대로 알아보기 위해선 供給面積으로 換算한 工事費로 보셔야 합니다. 왜 그렇게 面積 基準을 다르게 잡는 겁니까? 오히려 複雜합니다. 아파트를 지을 때 房이나 廚房, 化粧室 같은 內部만 지어주는 게 아니잖아요? 施工社는 複道, 階段, 엘리베이터, 나아가 地下駐車場이나 團地 內 公園까지 全部 지어주기로 契約했기 때문에 이 面積들을 모두 合해서 工事費를 算定합니다. 하지만 但只 안에서도 내가 直接 居住하고 生活하는 空間은 아파트 한 洞, 그 中에서도 한 層의 一部입니다. 따라서 分讓 받는 사람 立場에서는 그 制限된 面積에 對한 費用을 分讓價로 낸다고 보시면 됩니다. 整理하면, 契約面積 基準으로는 坪當 工事費가 512萬원에서 784萬원으로 270萬원 남짓 오른 게 맞습니다. 하지만 供給面積 基準으로 換算하면 工事費는 940萬원臺에서 1,420萬원臺로 500萬원 假量이 오른 것입니다. 그렇게 따져도, 工事費는 500萬 원밖에 안올랐는데, 分讓價는 1,200萬 원이나 올린 것 아닙니까? 이건 왜 그런 겁니까? 우리가 只今까지 이야기한 工事費는 새 아파트 團地를 짓는데 들어가는 費用입니다. 그리고 整備事業場은 普通 낡은 집들로 이뤄져 있기 때문에 下水管路 改良이라든지 老後 인프라를 改善하는 工事費는 따로 策定되는데요. 이걸 其他 工事費라고 합니다. 그밖에 移住費나 中途金 貸出利子 같은 金融費用, 組合 運營費와 用役費 等의 名目으로 붙는 各種 經費도 있습니다. 이런 經費와 其他 工事費를 모두 追加 事業費라고 하는데, 이 또한 坪當 200萬원 以上 늘었습니다. 特히 金融費用 같은 境遇 最近 몇年 間 持續된 高金利 基調가 相當한 影響을 미쳤습니다. 結局 事業을 하는데 必要한 모든 支出의 合이 坪當 700萬원 넘게 올랐다고 보시면 됩니다. 따져보면, 全體 分讓價 上昇分 1,200萬 원 中에 工事와 關聯된 모든 費用이 차지하는 게 700萬 원이라는 거군요. 그런데, 그래도 500萬 원이 남았습니다. 이건 또 왜 오른 겁니까? 그걸 說明하기 前에 또 잠깐, 홍제3區域 같은 整備事業이 어떤 式으로 進行되는 지 짚고 넘어가겠습니다. 住宅事業을 할 때 施行社와 施工社가 있습니다. 施行社는 땅 主人이고 施工社는 建設社입니다. 整備事業에서는 이 施行社가 바로 組合입니다. 組合은 時空社에게 새 아파트를 지어달라며 數千億원의 工事費를 支出하고, 代身 그렇게 再建築으로 늘어난 世代數를 組合員이 아닌 一般人에게 分讓해 마진을 남깁니다. 아까 分讓價가 宅地費와 建築費, 加算비의 合이라고 했죠. 땅값은 內譯을 살펴본 結果 變動이 없었습니다. 그렇다면 建築 施設 工事費를 建築費라 보고, 其他 工事費와 追加 事業費, 그리고 組合 마진을 加算費라고 봤을 때, 나머지 500萬원은 組合 마진 上昇分이라는 計算이 나옵니다. 組合 마진이 坪當 500萬원 增加하긴 했지만 工事費와 關聯 支出은 700萬원이 늘었죠. 結局 工事費가 치솟으며 一般分讓을 받는 사람들은 勿論 組合員들의 差益까지 줄어든 셈입니다. 그렇군요. 結局 工事와 關聯된 여러 費用들이 急激히 늘면서, 直間接的으로 分讓價에 影響을 미친 거군요. 그렇다면, 이게 一時的인 現象을 아니겠군요. 工事費를 둘러싼 여러 費用들이 앞으로 떨어질 可能性은 없지 않겠습니까? 네 그렇습니다. 한 番 오른 工事費는 繼續 오르면 올랐지 떨어지기 힘듭니다. 當然히 分讓價도 덩달아 뛸 수밖에 없죠. 따라서 請約市場度 時勢 差益을 노리는 投資 需要보다는, 새 집에 들어갈 수 있는 價格이 오늘 가장 싸다고 생각하는 實需要者 爲主로 再編될 展望입니다. 마지막으로, 그래도 如前히 로또 아파트들이 나오고 있습니다. 最近 서울 반포에 있는 한 아파트 같은 境遇는 當籤만 되면 20億 원을 벌 수 있다고 하던데, 그건 특수한 境遇입니까? 말씀하신 團地가 래미안 원베일리였죠. 時勢 差益이 높을 것이라는 理由로 그렇게 請約 烈風을 넘어 狂風이 불었던 團地들이 어디 屬해 있는지 잘 보시면 거의 江南이거나, 分讓價 上限制로 묶였던 地域입니다. 한 마디로 分讓價 上段을 制限해서 旣存 집값이 分讓價보다 많이 오른 地域이라는 거죠. 그런데 이제는 江南3具와 一部 地域을 除外하면 分讓價 規制도 풀렸습니다. 結局 分讓價가 繼續 오를 수밖에 없는 環境입니다. 잘 들었습니다. 플러스와이 房서후 記者였습니다.
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