1月 지난해 同期 對比 가장 큰 變化를 記錄한 不動産 統計는 ‘傳貰 매物量’이다. 지난해 5萬 件까지 치솟았던 서울 傳貰 賣物은 1月 3萬 件까지 떨어져 올해 서울의 높은 傳貰價 上昇을 豫見하게 했다. 올해 首都圈 入住大亂을 惹起한 仁川 黔丹新都市 入住도 마무리되면서 傳貰價 上昇을 牽引할 것으로 보인다.

傳貰 價格이 턴어라운드하면서 傳貰價率 亦是 上昇勢로 접어들었다. 서울뿐 아니라, 全國 傳貰價率은 지난해 6月 53%를 邸店으로 反騰해 올해 初 55%까지 上昇했다(그래프1 參照). 傳貰 價格이 賣買價를 조용히 타고 올라가면서 올해 全國 傳貰價率은 50%臺를 넘어 60%臺에 到達할 展望이다. ‘傳貰價率 60%’는 不動産市場에 示唆하는 바가 크다. 過去 글로벌 金融危機로 沈滯됐던 不動産市場이 傳貰價率 60% 突破 以後 長期 上昇 모드로 轉換했기 때문이다. 正確히는 傳貰價率 60%를 넘겼던 2013年을 보내고 首都圈 不動産市場이 長期 上昇軌道에 올라탔다. 新築 供給量 減少, 賣買價와 傳貰價의 엇갈린 사이클을 考慮하면 올해가 바로 그런 한 해가 될 展望이다.

年末 未分讓 7萬 채까지 增加할 듯

未來 新築에 對한 選好를 알려주는 未分讓 推移를 살펴보자. 지난해 初 未分讓 物量은 7萬 채까지 急激히 치솟았다. 지난해 12月에는 年初 對比 約 1萬 채 減少한 6萬2000채로 集計됐다. 2013年 初에도 未分讓 物量이 7萬5000채였다가 年末 6萬1000채까지 減少하며 지난해와 類似한 패턴을 보였다.

그렇다면 올해 未分讓은 어떻게 될까. 올해는 建設社들이 市場 沈滯로 미뤄두었던 分讓 物量을 本格的으로 쏟아내 年末 全國 未分讓은 7萬 채까지 增加할 것으로 豫想된다. 建設社 목을 옥죄고 있는 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 탓에 延期했던 分讓 物量이 올해 供給 大部分을 차지할 뿐, 新規 受注는 難望한 狀態다. 따라서 一般分讓 物量 基準 平年 水準인 20萬 채 供給이 이뤄진다고 假定한다면 올해 末에 이르러 全國 分讓率은 約 65%가 될 展望이다. 卽 올해 供給量의 折半을 多少 넘기는 水準에서 分讓 物量이 解消될 것으로 보인다. 2013年 分讓率 亦是 68%를 나타낸 以後 2014年부터 2016年까지 80%라는 높은 分讓率을 記錄하며 全國 分讓市場이 好況을 맞았다.

建設業 리스크 사이클의 頂點이 될 올해는 優良 建設社와 非優良 建設社 間 市場占有率 兩極化가 極甚해질 展望이다. 10大 建設社의 首都圈 物量 占有率은 2022年 以後 꾸준히 上昇해 올해 初 40%까지 올라섰다. 지난해 建設業 不況으로 財務體力이 强한 建設史만 살아남았고 10大 建設社의 首都圈 占有率이 47%까지 上昇했다. PF 리스크가 頂點에 達할 올해는 首都圈 및 5大 廣域市 優良 立地에 메이저 브랜드 旗발이 더욱 많이 꽂히며 1軍 建設社의 底邊이 擴大되는 해가 될 것이다. 傳貰價率, 平均 分讓率, 메이저 建設社 强勢 等 2013年과 共通點이 많은 2024年 不動産市場을 展望해보자면 上昇 빅사이클을 앞두고 潛龍들이 꿈틀거리는 한 해로 要約할 수 있다.

높아지는 金利引下 期待感

“金利引下는 如前히 먼 이야기일까.” 1年 前 金利 向方에 對한 話頭는 “얼마나 더 많이 金利가 引上될까” 或은 “얼마나 高金利가 持續될까”였다, ‘金利引下’를 論하긴 어려웠다. 그러나 大衆 期待心理를 赤裸裸하게 알려주는 네이버 檢索量 推移를 살펴보면 ‘金利引下’ 檢索量은 지난해 12月 5萬2000件을 記錄했다. 이는 2021年 以後 最高値다. 市場 期待가 金利引下로 轉換되고 있는 것이다. 韓國銀行 統計에 따르면 ‘變動金利型 住宅擔保貸出’ 比重 亦是 지난해 8月 23.5%를 邸店으로 12月 40%臺까지 漸進的으로 上昇해 金利引下 期待感이 높아지고 있음을 確認케 했다(그래프2 參照).

勿論 市場 期待感만으로 金利引下 向方을 斷定하는 것은 無理다. 如前히 美國 聯邦準備制度理事會(聯準) 主要 人士는 “인플레이션에 勝利했다는 證據가 더욱 必要하다”며 매派的 發言을 하는 狀況이다. 따라서 市場 期待心理와 연준의 態度를 綜合한 合理的인 金利 展望은 現 4% 住擔貸金利에서 小幅 引下된 ‘3% 後半~4% 初盤 中金利 長期化’가 될 것으로 보인다. 지난해 10月 歷代級 高點을 記錄한 美國 長期國債金利가 安定되면서 國內 變動型 住擔貸金利 亦是 지난해 10月을 起點으로 下落해 12月 4.1%까지 내려갔다. 興味롭게도 2013年 1月 住擔貸金利 亦是 4.1%를 記錄한 以後 漸次 下落해 變動型 住擔貸金利의 境遇 3.7%까지 떨어졌다. 이처럼 올해 不動産市場은 2013年과 여러 面에서 닮아 있다.

大勢 上昇도 大勢 下落도 아닌, 各 地域 市場이 혼조세를 보였던 2013年 狀況을 反芻해보자면 올해 亦是 徹底히 各 地域의 需給 與件, 立地, 總選 公約 履行 與否에 따라 各個戰鬪가 펼쳐질 展望이다. 그렇다면 地域 市場의 未來는 무엇으로 判斷할까. 地域 不動産市場의 最終 成績表는 ‘價格’이다. ‘評判의 審理’가 主導하는 프롭테크(不動産+技術) 時代임을 勘案하면 地域을 代表하는 ‘大將 아파트’ 實去來價가 重要한 端緖가 된다. 特히 現在 去來 가뭄 局面에서 1件, 또 1件 發表되는 實去來價는 市場 心理에 强力한 傳染을 일으킬 것이다. 앞서 言及했듯이 金利 向方의 큰 줄기가 잡힌 現 時點에서 올해 1月 直後 去來된 大將 아파트의 實去來價는 未來 金利의 무게를 反映한 것이기에 强力한 準據 價格이 될 수 있다.

리딩 團地 實去來價와 比較해야

서울 亦是 各個 場勢가 豫見되는 狀況에서 어떤 團地의 實去來價를 注目해야 할까. 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 暴發的인 請約率이 代辯하듯, 강남구와 서초구 實去來價는 未來 사이클을 내다보는 데 큰 意味가 없다. 反面 市場 雰圍氣에 敏感하게 反應하는 송파구와 강동구 等 準江南圈 리딩 團地의 움직임은 市場 흐름을 나타낸다. 송파구 ‘헬리오시티’는 1月 實去來價가 지난해 高點 對比 95% 水準을 보이고 있다. 江東區 ‘高德그라시움’ 亦是 비슷한 水準을 記錄했다. 서울 都心 大將主人 ‘麻浦래미안 푸르지오’도 지난해 高點 對比 95% 水準을 나타냈다. 올해 서울 主要 地域 大將 團地들은 高金利에도 小幅 調整에 그치며 다음 反騰을 기다리는 것으로 把握된다.

首都圈 大將 團地 흐름도 살펴보자. 大韓民國 代表 新都市인 東灘2新都市와 松島新都市의 大將 團地 實去來價는 首都圈 新都市 흐름을 代辯한다. 東灘 ‘동탄역 롯데캐슬’, 松島 ‘松島더샵파크애비뉴’의 1月 實去來價 亦是 지난해 高點 對比 95% 水準으로 小幅 調整에 그쳤다. 따라서 各個 地域의 大將 團地가 지난해 高點 對比 -5% 調整에 그친다면 大韓民國 上位 10% 團地의 時勢를 追從하며 反騰을 기다린다고 할 수 있다. 反面, -10% 以上 落幅을 記錄했다면 個別 場勢에 밀려 다음을 期約하기 어렵다고 判斷할 수 있다.

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