_{빠숑이라는 筆名으로 不動産 市場에 關한 인사이트를 傳達하고 있는 김학렬 스마트튜브 所長과 함께 洞네 林臟器를 連載한다.}

서울 강남구 대치동 316番地에 자리 잡은 은마아파트는 名文 學群과 學院街가 集結해 있어 ‘私敎育 1番地’라 불린다. 實際로 2023年 서울大 合格生을 가장 많이 輩出한 一般高 1位(휘문고)와 3位(중동고)가 銀馬아파트 學群이다. 不動産에 對한 知識이 全혀 없는 사람도 再建築 하면 銀馬아파트를 떠올린다. 江南 노른자위 땅에 入試 特區라는 프리미엄을 더하면 再建築 以後 大박은 떼어 놓은 堂上이 분명하지만, 이런저런 理由로 番番이 再建築이 霧散됐다. 비슷한 時期에 開發된 반포와 개포는 桑田碧海가 된 지 오래다.

은마아파트는 誕生 過程부터 欲望과 密接하게 關聯돼 있다. 1997年 不渡가 나면서 大韓民國의 IMF 救濟金融을 觸發한 한보그룹 정태수 會長이 바로 이 銀馬아파트를 통해 事業 基盤을 닦았다. 貧農 出身 稅務署 末端 公務員이던 鄭 會長은 “흙과 關聯된 事業을 하면 成功할 수 있다”는 曆術人의 말에 따라 鑛産業에 손을 대 큰돈을 벌었고 建設業으로 事業을 擴張했다. 그가 구로동 映畫아파트에 이어 두 番째로 지은 아파트가 바로 銀마다. 172世代에 不過했던 映畫아파트에 比해 은마는 28個 桐 4424家口 大團地이자 當時 民間 아파트로는 最大 規模였다.

元來 대치동 一帶는 비만 오면 汎濫하는 遊水池였다. 김학렬 스마트튜브不動産硏究所長에 따르면 정태수 會長은 서울市로부터 이 땅을 싸게 사들인 뒤 洋便器, 都市가스와 溫突暖房이 들어간 新式 아파트를 지었다. 當時 國民住宅은 20坪臺 規模였으나 은마아파트는 31坪(供給面積 101㎡), 34坪(115㎡)으로 高級化를 꾀했다. 이런 鄭 會長의 戰略과 때마침 政府의 貸出 規制 緩和 政策이 맞물리면서 은마아파트는 1978年 8月 分讓 20日 만에 完販됐다. 分讓價는 31坪型 1847萬5000원, 34坪型 2034萬5000원이었다. 金 所長은 “1973年 지어진 盤浦住公1團地 分讓價가 700萬 원, 1976年 完工된 압구정동 현대아파트 分讓價가 1000萬 원臺 中盤이었던 것에 比하면 銀馬아파트 分讓價는 엄청나게 비싼 便이었다. 銀馬아파트 分讓으로 閑步는 2000億 원을 손에 쥐고 大企業으로 成長할 발板을 마련했다”고 說明했다.

2002學年度 修能 어려워지자 이듬해 銀馬 價格 50% 上昇

은마아파트가 全國區로 有名해진 건 敎育 때문이다. 元來 서울의 代表 學院街는 瑞草區 압구정동이었다. 敎育熱이 가장 높은 洞네이기도 했고, 아웃풋度 좋았다. 實際로 서울對 總同窓會가 發刊한 ‘2002 서울大 人名錄’을 보면 서울對 出身 人口密度가 全國에서 가장 높은 洞네가 狎鷗亭洞(人口 1萬 名當 636.7名)이기도 했다. 대치동이 압구정동을 따라잡은 건 2000年代 初盤이다. 김학렬 所長은 “只今 大峙洞을 私敎育 1番地로 만든 건 名門大 運動圈 出身들이다. 그들이 賃貸料가 비싼 鍾路, 狎鷗亭洞, 盤浦 代身 대치동에 모여들어 周邊의 豐富한 私敎育 需要를 吸收하며 急成長했다”고 말했다. 2002學年度 修能이 어렵게 出題되자 2001年 3億 원 線이던 31坪型의 平均 賣買價가 2002年 4億9000萬으로 50% 以上 急騰하기도 했다. 以後에도 대치동 學院街는 變化無雙한 入試制度에 맞춤型 戰略을 提示하며 私敎育 1番地 名聲을 드높여가고 있다. 最近엔 時代人材, 대성학원 等 메디컬 入試에 强한 學院들이 登場하면서 대치동의 位相이 더욱 높아졌다. 醫大 定員이 擴大되고 定試 影響力이 커지는 2028學年度 入試 改編案 等 앞으로의 入試 로드맵을 보더라도 대치동은 立地가 萎縮되지 않을 것이라는 意見이 거의 모든 敎育 專門家들로부터 나온다.



“그래서 은마아파트가 살기 좋은가?”라고 묻는다면 對答은 “글쎄”다. 은마아파트는 團地 入口에 地下鐵 3號線 대치역이 붙어 있고, 平地에 버스 路線도 다양해 大衆交通을 利用하기 좋다. 分讓 以來 45年이라는 時間의 痕跡이 켜켜이 쌓인 周邊 商街는 病院부터 學院, 방앗間, 떡집까지 없는 게 없다. 하지만 軟式이 오래돼 아파트 곳곳이 낡고 녹슬었으며 地下 駐車場이 없다 보니 空間이 不足해 2重, 3重 駐車는 基本이다. 商街 訪問 車輛이 많은 날은 名節 百貨店만큼이나 駐車 戰爭이 熾烈하다. ‘곧 再建築되겠지’라는 생각으로 아파트 地下에 放置해오던 쓰레기를 참다 참다 2021年 淸掃했는데, 그 量이 2300톤에 達했다.

은마아파트 再建築 推進은 1996年으로 거슬러 올라간다. 當時는 竣工 20年이면 再建築이 可能했다. 은마아파트는 그때부터 再建築을 推進해 2002年 時空社(삼성물산과 GS建設) 選定까지 마쳤지만 安全診斷에서 탈락하는 바람에 霧散됐다. 이때부터 은마아파트의 再建築 惡夢이 始作됐다. 數次例 挑戰 끝에 2010年 安全診斷에는 通過했으나 以後에도 서울市의 35層 層高 制限, 住民 葛藤 等으로 進行이 遲遲不進했다. 그러다 吳世勳 서울市長이 35層 規制를 廢止하고, 尹錫悅 大統領이 大選 當時 再建築 規制 緩和를 公約하면서 雰圍氣가 反轉됐다. 지난해 9月에는 강남구청으로부터 組合設立認可를 받아 事業을 本格的으로 推進할 수 있게 됐다. 그런데 1月 12日, 住民 間 葛藤으로 組合長이 職務執行停止 處分을 받았다. 旣存 組合長 側은 1月 中으로 最高 層數를 49層으로 올리는 內容의 整備計劃 變更案을 江南區廳에 接受할 豫定이었으나 職務 停止로 再建築이 다시금 難航에 빠지게 됐다.

再建築 이슈에 따라 銀馬아파트 價格은 急騰落을 거듭했지만 敎育 때문에 恒常 需要가 뒷받침됐다. 이를 利用해 갭 投資를 하는 사람도 많았다. 金 所長은 “은마는 不動産 單打 投資者들의 聖地祈禱 했다. 大團地에 右上向하는 아파트였기 때문에 可能했다”고 말한다. 지난해 1月부터 12月까지 銀馬아파트 去來 件數는 109件으로 江南區 去來量 1位를 차지했다. 現在 은마아파트 31坪型의 賣渡 呼價는 23億2000萬~25億 원(直前 實去來價 23億7000萬 원), 34坪型은 26億2000萬~29億2000萬 원(實去來價 27億8000萬 원) 線으로, 最近 調整 雰圍氣에도 堅調한 흐름을 보이고 있다. 다만 傳貰價는 繼續 下落해 31坪型이 6億 원臺 初盤에 去來되고 있으며 賣物도 많다. 修能 以後 移徙철엔 傳貰價가 急騰하는 것이 대치동 ‘國룰’이지만 最近 개포동에 新築 아파트들이 들어서면서 銀馬아파트를 찾는 사람이 많이 줄었다. 學群지라 해도 選擇의 幅이 다양해지면서 더 以上 銀馬아파트에 需要가 몰리지 않는 것이다.

大團地 事業性 높은 美도, 學院街 가까운 선경과 우성

大峙洞 看板 再建築 團地로는 ‘優先美’도 빠질 수 없다. 優先美는 은마아파트와 비슷한 時期에 지어진 개포 우성, 對峙 鮮京, 韓寶 미도아파트를 일컫는다. 이들은 은마아파트와 學群, 學院街, 交通, 商圈 等 立地의 長點을 共有한다. 通常 優先美로 묶어 부르지만 各各 特徵이 뚜렷하고 再建築 速度 및 事業性에도 差異가 있다.

再建築 進行 速度가 가장 빠른 곳은 대치역을 사이에 두고 은마아파트와 마주 보고 있는 미도아파트(1983年 竣工·2436世代)다. 미도는 銀馬아파트 分讓으로 큰 利益을 남긴 閑步가 그다음에 지은 아파트로, 한때 江南에선 ”銀馬에서 子息 자랑 말고 미도에서 돈 자랑 말라“는 말이 있었다. 은마아파트가 重刑 坪數 爲主인 데 비해 미도아파트는 34坪(供給面積 113㎡)부터 66坪(220㎡)까지 다양하며, 大型 坪型 比重이 오히려 더 높다. 金 所長은 ”미도가 銀馬보다 4年 늦게 入住했는데, 銀馬가 좁아서 안 들어갔던 狎鷗亭洞 富者들이 미도와 鮮京 大型 坪型으로 많이 옮겨와 富者 아파트라는 認識이 생겼다“고 말했다.

미도아파트는 2022年 11月 서울 大團地 中 처음으로 서울市에 迅速統合企劃을 申請하면서 再建築 事業에 彈力이 붙었다. 當時 住民들을 對象으로 한 再建築 贊反 設問調査에서 贊成率이 90%에 達할 程度로 呼應度가 높았다. 現在 最高 50層 3800家口 規模로 再建築을 推進 中인데, 家口當 平均 垈地 持分이 79.86㎡에 達해 대치동 再建築 團地 中에서도 事業性이 높다는 評價를 받는다. 金 所長은 ”開浦洞 新築의 境遇 디에이치퍼스티어아이파크(6702세대)가 個胞子이프레지던스(3375世代)에 비해 커뮤니티가 훨씬 큰데 追加分擔金은 折半밖에 안 들었다“고 말했다. 그만큼 再建築 事業性에서 但只 規模가 絶對的이라고 說明했다. 미도아파트는 서울大穀草를 끼고 있는 初품아지만 中學校가 조금 먼 것이 短點이다. 하지만 優先美 가운데 三成洞에 가장 가까워 三成洞 開發 好材를 누릴 수 있으며, 銀馬아파트 맞은便이라 再建築이 完了될 境遇 시너지를 낼 수 있다는 長點을 갖췄다.

對峙 선경아파트(1034世代)와 개포 우성아파트(1140世代)는 規模는 크지 않지만 大峙洞에서도 엘리트 코스라 불리는 서울對峙初, 대청중 配定에 유리하다는 强點이 있다. 선경아파트는 再建築 推進 方式을 두고 一般 再建築 vs 一對一 再建築으로 推進 主體끼리 對立하고 있고, 개포 우성아파트는 再建築準備委員會가 만들어지긴 했으나 아직 큰 움직임은 없다. 金 所長은 ”선경아파트는 대치동 學院街의 長點을 좀 더 누릴 수 있고, 개포 우성아파트는 囚人분당線과 地下鐵 3號線 더블 驛勢圈에 도곡동 타워팰리스 商圈을 누릴 수 있다는 것이 長點이다. 이 두 아파트를 눈여겨보고 있다면 事業誠意 優劣을 따지기보다는 各自 自身의 狀況에 맞게 選擇하면 될 것“이라고 助言했다.

미도아파트 34坪(113㎡)의 賣渡 呼價는 26億2000萬~28億 원(直前 實去來價 28億2000萬 원), 선경아파트 31坪(101㎡)의 呼價는 29億5000萬~32億 원(實去來價 28億8000萬 원), 개포 우성아파트 31坪(102㎡)의 呼價는 30億5000萬~32億 원(實去來價 29億92000萬 원) 線으로 價格에는 큰 差異가 없다.

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_{도움말 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長 
寫眞 이상윤}