서울 龍山 東部二村洞은 美食의 洞네다. 이村老를 사이에 두고 兩쪽에 자리 잡은 商家 食堂 어딜 들어가도 基本 以上의 맛을 保障한다. 어쩌다 들르는 外地人 없이 거의 ‘洞네 장사’로 勝負를 봐야 하는 터라 實力 있는 가게만 살아남은 德分이다. 東部二村洞은 1965年 韓日 國交 正常化가 이루어지고 日本 公務員, 企業 駐在員들이 둥지를 틀면서 自然스레 ‘재팬타운’이 形成됐다. 食文化도 여기에 影響을 받아 스시, 돈가스, 덮밥, 兒子카야 等 日食 料理를 내놓는 다양한 食堂이 들어섰다. 이 가운데 로얄商家에 자리 잡은 스즈란테이는 日本人 오너 셰프 彌陀니 마사키 氏가 日本式 家庭 料理를 標榜하며 1998年 오픈한 곳이다. ‘스즈란테이’의 스즈란(鈴蘭·영란)은 彌陀니 셰프 夫人의 이름(영란)에서 따온 것이라고. 歲月의 痕跡이 묻어나는 인테리어며 雰圍氣가 日本 料理 드라마 ‘孤獨한 美食家’에 나오는 老鋪를 떠올리게 한다. 이곳은 日本 도시락을 基本으로 덮밥, 튀김, 소바 等 다양한 日本 家庭食을 내놓는데 材料가 新鮮하고 刺戟的이지 않으며 깊은 맛이 特徵이다. 德分에 나이 지긋한 東部二村洞 土박이들이 營業 始作 時間에 맞춰 오픈런을 할 만큼 꾸준한 人氣를 누리고 있다.

서울의 中央에 位置하지만 存在感을 드러내지 않은 洞네 東部二村洞이 요즘 조용히 들썩이고 있다. 스즈란테이가 있는 이村老를 中心으로 길 건너 漢江 邊에 자리한 漢江맨션과 漢江삼익아파트, 王宮아파트는 再建築을, 二村驛 方向의 現代맨숀·건영한가람아파트·江村아파트 等은 리모델링을 推進하고 있어 오래된 富村의 換骨奪胎가 期待된다.

漢江 모래沙場에서 서울 代表 富村으로!

南쪽으로는 漢江, 北쪽으로는 南山을 두르고 있는 東部二村洞은 背山臨水의 明堂이지만 1960年代까지만 해도 漢江 便 허허벌판 모래沙場이었다. 여름엔 서울 市民들의 避暑地였고, 選擧철엔 유세장으로도 利用됐다. 1956年 第3代 大統領 選擧 當時 申翼熙 候補의 有名한 選擧 口號 ‘못 살겠다, 갈아보자’도 바로 이곳 遊說 中에 誕生했다고. 當時 서울 人口의 5分의 1人 30萬 名의 人波가 몰렸다고 하니 모래沙場의 規模가 斟酌되고도 남는다.

問題는 地帶가 낮아 비만 오면 常習的으로 沈水가 된다는 것이었다. 政府는 住宅難과 沈水 問題 解決을 위해 1968年부터 二村洞 모래沙場에 堤防을 쌓고 그 안쪽 땅을 메워 宅地로 開發한다. 그렇게 造成된 땅에 들어선 것이 漢江맨션과 外人아파트, 公務員아파트다. 김학렬 스마트튜브不動産調査硏究所長은 “시멘트와 함께 建築 資材로 使用되는 모래는 江모래가 으뜸이고 바다 모래를 그다음으로 치는데, 이들 아파트는 이촌동 漢江 便 白沙場의 모래를 利用한 德分에 特히 더 튼튼하다는 얘기도 있다”고 說明했다.

公務員아파트 자리에는 現在 건영한가람아파트(2036世代·1998)와 江村아파트(1001世代·1998)가, 外人아파트 자리에는 한강자이(656세대·2003)가 들어섰다. 한강자이는 當時 LG建設(現 GS建設)李 드라마 ‘大長今’으로 人氣를 끌던 俳優 이영애를 모델로 내세워 高級化를 追求한 자이 브랜드를 처음 適用한 곳으로, 專用 92㎡ 46世代를 除外하고 全 世代를 177~309㎡로 構成한 럭셔리 아파트다. 當時 3.3㎡當 分讓價는 800萬~1400萬 원이었으며 펜트하우스는 25億 원에 去來돼 비슷한 時期에 分讓된 타워팰리스와 어깨를 나란히 했다. 金 所長은 “한강자이는 大型 坪型 爲主고 워낙 잘 지었기 때문에 한番 들어오면 繼續 사는 분들이 많다. 그래서 分讓 以後로 한 番도 時勢가 빠진 적이 없다”고 說明했다.



50年間 東部二村洞 大將 아파트로 자리매김해온 漢江맨션은 2017年 組合設立認可를 받은 데 이어 지난해 1月 GS建設을 施工社로 選定하고 11月 管理處分認可까지 받아 再建築이 可視化됐다. 計劃대로라면 올 年末 移住를 始作하고 2024年 1月 着工해 3年 뒤 地上 35層 15個 洞, 總 1441家口로 거듭난다. 그런데 서울市가 2040 서울都市基本計劃에서 再建築 35層 層高 制限을 廢紙函에 따라 組合이 지난 4月 용산구청에 最高 層數를 68層으로 設計한 整備計劃 變更案을 申請, 再建築 方向에 變化가 豫想되고 있다.

1971年 竣工된 漢江맨션은 韓國土地住宅公社(LH)의 前身인 大韓住宅公社가 中産層을 겨냥해 지은 아파트다. 當時는 國民所得이 빠르게 늘면서 高級 住宅에 對한 니즈가 생겼고, 不動産 財테크로 재미를 보는 사람이 생겨나던 時期다. 漢江맨션은 專用面積 88㎡부터 180㎡까지 다양한 世代로 構成되었으며 國內 아파트 가운데 처음으로 모델하우스도 선보였다. 東部二村洞엔 漢江맨션, 現代맨숀 等 ‘맨션(mansion)’이란 이름이 붙은 아파트가 유난히 많다. 元來 맨션은 大邸宅이라는 뜻이지만 우리나라에선 上流層을 겨냥해 엘리베이터 等을 두고 豪華스럽게 지은 아파트란 意味로 通用됐다. 김학렬 所長은 “漢江맨션은 서울신용산初·용강중·중경고 等 學校를 짓고 商街와 派出所 等을 配置해 住居의 便宜性을 높였다. 俳優 姜富子와 고은아, 歌手 패티김 等 演藝人들이 入住하면서 羨望의 對象이 됐고, 竣工 以後 이 一帶를 中心으로 高價 아파트 붐이 일어 점보맨션·타워맨션 等은 프리미엄이 붙어 去來됐다”고 說明했다.

漢江맨션은 이름처럼 漢江을 끼고 있는 데다 4~5層 底層 團地라 容積率이 낮고 垈地 持分이 높다. 한마디로 再建築 時 事業性이 좋다는 이야기다. 김학렬 所長은 “앞으로 再建築 市場에서 漢江맨션이 斷然 이슈가 될 것이다. 家口當 平均 垈地 持分이 126.06㎡(藥 38坪)에 達한다. 事業性이 높기 때문에 追加 分擔金 負擔이 거의 없다”고 說明했다. 專用面積 101㎡ 아파트의 最近 實去來價는 39億 원(2023年 8月)이며, 現在는 36億~42億 원에 呼價가 形成돼 있다.

漢江맨션 바로 옆 漢江三益은 1979年 竣工된 12層짜리 2個 棟 252世代의 小規模 아파트다. 1洞은 重慶高等學校를 앞에 두고 漢江이 正面으로 보이는 데다 專用面積 158㎡ 대평 坪型 爲主지만 2洞은 重刑 坪型 爲主에 漢江 眺望權도 1洞에 비해 떨어진다. 漢江三益 亦是 組合設立에 이어 事業施行認可까지 얻어 再建築 本軌道에 進入한 狀態다.

再建築 大將株 漢江맨션, 成功 事例 래미안첼리투스, 리모델링 中인 현대맨숀

1974年 竣工된 렉스아파트가 母胎인 래미안첼리투스는 再建築의 代表的인 成功 事例로 꼽힌다. 普通 再建築 아파트는 組合員分 外에 一般分讓分을 追加해 建築費 負擔을 낮추지만 래미안첼리투스는 果敢하게 一般分讓分을 抛棄하고 1:1 再建築으로 高級化 戰略을 追求했다. 렉스아파트는 全 世代 專用面積 121㎡ 460家口였는데, 래미안첼리투스는 專用面積 124㎡ 460世代다. 이 過程에서 組合은 全體 敷地의 3分의 1에 該當하는 部分을 公園(한우리公園)으로 서울市에 寄附 採納해 328.5%에 達하는 容積率을 承認받았다. 德分에 漢江 便 立地에 當時로서는 最高層인 56層 아파트를 建設할 수 있게 됐다. 라틴語로 ‘하늘로부터, 天國으로부터’라는 뜻을 담고 있는 아파트 이름 첼리투스(Cæ´lı˘tus)도 여기서 由來했다. 全 世代 漢江 뷰 3個 洞, 17層에 자리 잡은 커뮤니티센터를 連結하는 獨特한 外觀의 스카이브리지 德分에 只今은 東部이촌동을 代表하는 랜드마크가 됐다. 김학렬 所長은 “再建築 當時 렉스아파트 價格이 10億 원 程度였고 追加 分擔金이 5億6000萬 원이었으니 原價가 16億 원 程度 되는데, 現在 時勢는 40億~50億 원 線이다. 1:1 再建築이 神의 한 首였던 셈이다. 더군다나 寄附 採納한 땅에 들어선 公園은 래미안첼리투스 住民들만의 프라이빗한 앞마당이 됐다. 寄附 採納에서도 成功한 事例”라고 分析했다.

래미안첼리투스에서 이村老를 건너 자리하고 있는 현대맨숀은 東部二村洞 첫 리모델링 事例로 注目받고 있다. 1974年 8個 棟 653世代로 竣工된 이 아파트는 2025年 리모델링을 마치면 9個 桐 750世代로 거듭난다. 비어 있는 用紙에 水平 增築을 통해 27層짜리 建物을 新築하는 것. 리모델링 後 團地名엔 時空社 롯데건설의 하이엔드 브랜드 ‘르엘’이 適用된다. 金 所長은 “普通의 構築 아파트들은 層高가 낮아 리모델링을 하기 어려운 境遇가 많은데 현대맨숀은 層高가 3m 가까이 되기 때문에 리모델링을 해도 시스템에어컨 等을 넣기에 負擔이 없다”고 說明했다.

이 外에도 二村코오롱(三星物産), 江村(현대건설), 건영한가람(GS建設·現代엔지니어링 컨소시엄), 우성(SK에코플랜트) 等도 施工社를 選定하고 리모델링을 推進 中이다. 이들 아파트는 再建築 年限이 되지 않았고 容積率도 높지 않다는 共通點이 있다. 金 所長은 “東部二村洞 團地들이 리모델링 需要 調査를 한 적이 있었는데 同意率이 宏壯히 높았다. 리모델링은 基本的으로 立地가 좋은 富者 洞네에서 同意率이 높다. 建築費를 一定 部分 負擔하더라도 새 아파트에서 살고 싶은 니즈가 剛한 것”이라고 說明했다. 다만 이미 리모델링을 進行 中인 현대맨숀 外에 다른 아파트들은 리모델링에 反對하는 住民 輿論도 있어 實際 進行 與否는 좀 더 지켜봐야 한다.


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_{도움말 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長 
寫眞 이상윤}