韓國에서 老後 對備 核心은 亦是 住宅日 수밖에 없다. 政府도 高齡者의 住居 安定이나 住宅을 媒介로 한 老後 準備를 돕고자 對策을 내놓고 있다. 假令 5月 20日부터 실버타운으로 移住해도 住宅年金을 繼續 受領할 수 있도록 加入 條件을 緩和하는 等 住宅年金 保障 範圍가 擴大되고 있다.
2次 베이비부머 資産 83%가 住宅 等 實物資産
이제 韓國은 超高齡社會 進入을 눈앞에 뒀다. 全體 人口의 30%(藥 1337萬 名)를 차지하는 베이비부머의 高齡化에 따른 結果다. 이들은 크게 1955~1963年 태어난 萬 61~69歲 1次 베이비부머(藥 722萬 名)와 1968~1974年 出生한 萬 50~56歲 2次 베이비부머(藥 615萬 名)로 나뉜다. 1次 베이비부머는 이미 隱退期를 맞았고, 2次 베이비부머는 隱退를 準備하는 世代로 資産이 가장 많은 年齡帶다.
生涯週期에서 資産 規模가 頂點을 찍은 나이에도 老後 對備는 碌碌지 않다. 當場 保有한 資産이 집 1채인 境遇가 다인 隱退 準備自家 大部分이기 때문이다. 지난해 末 미래에셋投資와연금센터가 全國 2次 베이비부머 2000名을 對象으로 調査한 資料에 따르면 應答者의 平均 總資産은 7億48590萬 원이며, 이 中 住宅을 包含한 實物資産 比重이 83%(6億1952萬 원)에 達했다. 現在 50代에 접어든 2次 베이비부머는 5年 內 隱退를 豫想하고 있으나, 그 後에도 經濟的 理由나 自我實現, 社會的 柳大監 形成 等 다양한 理由로 最少 5年은 더 일하고 싶어 하는 것으로 調査됐다. 이들 中 서울 居住者의 86%, 首都圈 居住者의 78%가 隱退 後에도 서울 等 首都圈 居住를 希望했고, 選好 住居 形態로 아파트(63.9%)를 꼽은 이가 壓倒的으로 많았다. 老後에 일과 삶을 維持하면서 餘裕돈도 마련하려면 住宅 資産을 어떻게 運用할지가 核心일 수밖에 없다. 隱退 後 삶을 準備하는 2次 베이비부머가 參考할 만한 住宅 財테크 戰略 4代 포인트를 짚어봤다.
① 2次例 住宅市場 사이클 對備해야
于先 實物資産 比重을 適正하게 維持할 必要가 있다. 勿論 ‘適正 比重’李 어느 程度인지는 境遇마다 다르기에 一律的 數値를 提示하는 것은 어렵다. 다만 隱退 後에도 적어도 30餘 年의 삶을 準備해야 하기에 長期的 觀點이 必要하다. 過去 推移를 보면 只今까지 住宅市場의 上昇과 下落 大循環 週期는 10~15年에 걸쳐 나타났다. 앞으로 30年 以上 살아갈 隱退者 立場에선 最小限 2次例 住宅市場 사이클 變化에 對備해야 한다. 人口가 集中된 서울 等 首都圈 아파트의 境遇 下落期에도 下方 硬直性이 剛하고, 住宅 價格이 長期的으로 右上向하는 패턴을 보였다. KB국민은행 資料에 따르면 서울 아파트 賣買價는 1986年부터 올해 4月까지 年平均 6.73% 上昇한 것으로 集計됐다. 首都圈에 住宅을 保有하고 있다면 充分한 現金 흐름이 維持되는 時點까지 섣불리 賣却하지 않는 게 인플레이션 等 資産市場 變化에 對應하는 最小限의 方法이다.
② 住宅年金은 加入 時點 判斷이 核心
最近 住宅年金 加入을 考慮하는 이가 적잖다. 住宅年金은 公示價格 12億 원 以下 1住宅者가 本人 所有 집에 살면서 年金을 받는 代表的인 老後 準備 商品이다. 開始 年齡에 따라 確定된 金額을 終身까지 每달 받을 수 있어 便利하다. 住宅年金은 事實上 住宅을 擔保로 한 利子 後佛制 貸出商品이다. 開始 時點 住宅 價格에 따라 追後 받는 年金 額數가 달라지므로 집값 上昇期에 加入하는 게 유리하다. 假令 現 時勢가 8億 원 內外인 59㎡(以下 專用面積) 아파트의 境遇 60歲 加入者가 終身 支給 方式으로 받을 수 있는 定額型 支給額은 月 158萬3000원이다. 같은 加入者가 2年 前 價格 下落 時點에 6億 원 時勢에서 加入했다면 月 118萬7000원을 받게 된다. 따라서 住宅年金 加入을 考慮한다면 집값 흐름을 銳意注視하고 加入 時點을 判斷해야 한다.
③ 住宅 다운사이징 後 差額은 年金型 金融商品으로
老朽 재태크 一環으로 居住와 投資를 分離하는 ‘투 트랙 戰略’도 考慮할 수 있다. 子女에게 如前히 相當한 돈을 들이면서 父母도 奉養해야 하는 大多數 베이비부머에게 隱退 準備는 如意치 않다. 그런 點에서 于先 똘똘한 한 채 만들기 戰略에 集中하는 것도 意味 있는 方法이다. 立地 좋은 住宅을 마련해 退職 後 貰入者를 들이고, 自身은 比較的 低廉한 곳으로 移轉하는 것이다. 이 같은 ‘다운사이징 브리지’ 戰略은 私的 領域에서 가장 普遍的인 老後 對備策이기도 하다. 住宅 價格이 長期 暴落하지만 않는다면 市場 價格에 따른 專月貰 上昇을 레버리지로 活用할 수 있다. 住宅을 다운사이징할 境遇 生活資金으로 現金 흐름을 確保해야 하는지, 子女 結婚이나 貸出 償還 等으로 목돈이 必要한지 區分해 戰略을 세워야 한다.
다만 韓國은 서울 都心圈이나 江南 等 月貰 需要가 많은 곳이 아닌 境遇 月貰에 집값 흐름이 제대로 反映되지 않는다. 保有한 집이 高所得 階層이 月貰를 選好하는 地域에 있지 않다면 月貰型 다운사이징의 老後 對備 效果는 크지 않다. 假令 서울 江南의 傳貰價 14億 원 85㎡ 아파트를 月貰로 놓으면 保證金 1億 원에 月貰 500萬 원을 받을 수 있다. 反面 은평구에서 같은 坪型 傳貰價 7億 원 아파트는 保證金 1億 원에 月貰 180萬 원을 넘지 못하는 狀況이다. 따라서 現在 사는 집은 傳貰를 놓고, 隣近의 작은 坪型이나 下級地 同一 坪型 傳貰로 낮춰 간 後 差額을 年金型 金融商品을 통해 安定的으로 運用하는 便이 더 現實的이다.
傳月貰 需要 많은 서울 核心地 ‘똘똘한 1채’ 最高 對備策
④ 隱退 後 借入에 有利한 알짜 아파트 注目
借入이 유리한 쪽으로 資産을 配置하는 戰略도 있다. 大槪 自身이 隱退했음을 實感하는 契機는 마이너스通帳 限度가 줄거나 貸出 滿期 延長이 안 될 때다. 現金 흐름이 發生하지 않는다면 住宅價値가 높아도 貸出이 制限된다. 따라서 隱退 後 목돈이 必要할 때 銀行으로부터 貸出을 받기가 어려워진다. 그렇다면 代案은 뭘까. 安定的으로 月貰 輸入이 생기는 收益性 不動産을 保有했다면 限度 內에서 貸出이 可能하지만, 그렇지 않다면 傳貰를 活用할 수 있다. 特히 傳貰 需要가 많은 곳에 자리한 住宅은 銀行 貸出 以上으로 有用한 資産이 되곤 한다. 그런 點에서 隱退를 앞둔 中壯年의 住宅 財테크 對象으로는 竣工 後 10年 以內 新築이나 準新築 等 傳貰 需要가 많고 傳貰價도 比較的 높은 大團地 아파트가 適合하다. 基本的으로 傳貰를 놓을 住宅이니 學群, 交通, 일자리, 便宜施設 等이 集中된 곳이면 더욱 좋다. 隱退 後에는 積極的으로 不動産 資産을 늘리는 投資가 어렵다. 따라서 그 前에 미리 알짜 立地 아파트를 買入해놓는 게 最適의 老後 對備 財테크가 될 수 있다.
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