最近 서울을 비롯한 主要 地域의 住宅 認許可 및 着工 物量이 줄어들면서 向後 供給難이 深化되는 것 아니냐는 憂慮의 목소리가 높다. 國土교통部에 따르면 지난해 全國 住宅 認許可 物量은 42萬8744채, 着工 物量은 24萬2188채로 各各 前年 對比 17.8%, 36.8% 減少했다. 2~3年 後 住宅 供給 바로미터가 되는 認許可·着工 物量이 크게 줄어든 것이다.
1分期 서울 住宅 認許可, 前年 對比 49.1% 急減
이런 가운데 不動産政策의 基準이 되는 住宅 供給 統計에 誤謬가 있었던 것으로 드러났다. 當初 國土部는 지난해 全國 住宅 認許可·着工 物量을 各各 38萬8891채, 20萬9531채로 集計했고 이를 土臺로 國土硏究院이 供給 不足을 警告하는 報告書를 냈다. 그런데 國土部가 4月 30日 報道資料를 내놓으면서 “데이터베이스 漏落으로 供給 實績이 過小 集計됐다”며 지난해 全國 住宅 供給 統計를 修正했다. 竣工 實績(31萬6415→43萬6055채)까지 합쳐서 勘案하면 지난해 供給 實績에서 19萬2000채가 漏落됐다는 것이다. 不動産政策 樹立의 根幹이 되는 核心 統計에 誤謬가 發生함으로써 政府 政策의 信賴度가 打擊을 입게 됐다.
國土部의 統計 修正을 反映한다고 해도 지난해 認許可·着工 物量이 크게 줄어든 것은 事實이다. 올해도 住宅 供給 實績은 改善되지 않은 모습이다. 國土部에 따르면 올해 1分期 全國 住宅 認許可 實績은 7萬4558채로 지난해보다 22.8% 줄었고, 特히 서울은 6493채로 前年보다 49.1% 急減했다.
이에 對해 김인만 不動産經濟硏究所 所長은 “認許可, 着工, 竣工 統計는 建設社가 供給 計劃을 세우고 需要者가 내 집 마련 戰略을 짜는 데 重要한 根據가 된다”면서 “文在寅 政府 때 住宅 統計 造作 疑惑에 이어 이番 政府의 統計 誤謬까지 드러나 不動産政策의 信賴 下落으로 이어지지 않을까 憂慮스럽다”고 말했다. 金 所長은 “바로잡은 統計를 基準으로 해도 서울을 비롯해 需要가 많은 地域에서 住宅 認許可·着工 物量이 줄어든 것은 마찬가지라 向後 供給難이 憂慮되는 것은 變함없다”고 指摘했다. 4月 30日 金 所長을 만나 住宅 供給 不足이 不動産市場에 미치는 影響을 分析하고 對應 戰略을 들었다.
最近 認許可·着工 物量 減少로 2~3年 뒤 서울 住宅 供給難을 憂慮하는 목소리가 나오는데.
“根據 있는 憂慮다. 着工은 2~3年 後, 認許可는 3~5年 後 住宅 供給으로 直結된다. 最近 서울 住宅 認許可·着工 物量이 줄었다는 것은 當場 2~3年 後 入住 物量이 不足해진다는 뜻이다. 서울은 只今도 住宅 供給이 不足하다. 아파트를 지을 새 宅地가 事實上 없는 서울에선 再開發·再建築 等 整備事業이 唯一한 供給 方法이다. 2011~2020年 在任한 朴元淳 前 서울市長은 原住民이 살 곳을 잃는다는 理由로 整備事業을 抑制했다. 그 結果가 오늘날 서울 住宅 供給 減少다. 10年 前 再建築·再開發이 抑制됐을 때 이미 서울의 住宅 供給 不足은 豫見된 일이었다.”
“지난해부터 建設業界 ‘n月 危機說’ 이어져”
最近 建設 景氣 沈滯도 住宅 供給 實績 惡化의 주된 原因 아닌가.
“그렇다. 2015~2021年 不動産市場은 ‘묻지 마 好況’이었다. 집값이 오르니 需要者들은 좋은 投資 機會로 삼았고, 供給者인 建設業體들도 事業을 크게 벌였다. 住宅事業에서 建設社는 自己資本 5~10%를 土臺로 하고 나머지는 金融圈에서 돈을 빌려 推進한다. 土地를 살 때는 브리지論, 建設 段階에선 본 프로젝트파이낸싱(PF) 貸出을 받는다. 不動産 景氣가 좋을 때는 請約者가 몰려 집이 完販되기에 問題가 없었다. 하지만 2022年 美國 聯邦準備制度理事會(聯準)가 基準金利를 크게 올리면서 狀況이 急變했다. 貸出 利子 負擔이 커지자 投資 心理가 萎縮됐다. 2022年 12月부터 이듬해 初까지 不動産市場은 1次 下落 衝擊을 겪었다. 2022年까지만 해도 政府의 不動産政策 基調는 집값이 如前히 높다는 것이었다. 하지만 金利引上에 따라 집값이 떨어지자 이런 式의 下落은 問題가 있다며 規制를 풀기 始作했다. 그 後 서울 一部 地域이 前高架를 回復하는 等 需要者 市場은 한숨 돌렸지만, 供給者 市場은 그렇지 못한 狀況이다.”
얼마나 深刻한 狀況인가.
“지난해부터 建設業界에선 ‘n月 危機說’이 繼續 나오고 있다. 2022年 本格的으로 始作된 資金難이 如前히 제대로 解決되지 않았다. 金利가 오른 데다 貸出 償還 期間을 延長하기도 쉽지 않은 狀況이다. 特히 問題는 2020~2021年 비싼 값에 土地를 산 建設業體다. 아파트, 오피스텔 等을 지으려고 貸出을 잔뜩 받아 땅을 샀지만 不動産市場이 冷却돼 事業을 進行할 수 없게 됐다. 貸出金과 利子는 繼續 내야 하니 앉아서 生돈이 나가는 形局이다. 一旦 事業을 進行하더라도 建築費 上昇으로 價格 競爭力이 사라져 分讓이 안 된다. 國際 紛爭 餘波로 建資材 값이 올랐고 人件費도 오름勢다. 그 結果 2020年 以前에는 아파트 3.3㎡當 500萬~600萬 원이던 建築費가 1000萬 원을 넘어섰다. 最近 뉴스에서 數千 對 1 請約 競爭率을 記錄했다는 아파트는 安全 마진이 確保된 極히 一部 事例다. 江南 3具, 龍山區처럼 分讓價上限制가 適用된 地域의 아파트나 契約 取消분처럼 數年 前 分讓價로 나온 ‘로또’ 物件이 그것이다.”
내 집 마련을 願하는 需要者, 서울 아파트 買入을 바라는 投資者의 耳目은 2~3年 後 供給難으로 서울 집값이 急激히 오를지 與否에 쏠린다. 집값 展望에 對한 不動産 專門家들의 意見도 紛紛하다. 서울 住宅 供給 不足으로 집값이 크게 한 番 오를 거 같다는 視角이 있는 反面, 需要層의 購買 餘力이 크지 않아 집값 急騰은 어렵다는 意見도 나온다. 이에 對해 金 所長은 “最近 專門家들이 내놓는 집값 展望의 共通點은 서울 집값이 크게 떨어질 可能性이 稀薄하다는 것이다. 서울 집값은 앞으로 크게 오를지, 조금 오를지 岐路에 서 있다”면서도 “只今 住宅 價格이 바닥을 치고 곧 反騰할 것이라는 섣부른 ‘바닥論’은 禁物”이라고 말했다. 이어지는 그의 分析이다.
“最近 집값 바닥論이 나오지만, 바닥을 찍었다는 것은 5~7年 不動産 上昇岐路 가기 直前이라는 뜻이다. 只今 市場 狀況에서 바닥을 얘기하는 것은 時機尙早다. 只今 不動産市場은 全般的으로 집主人과 實需要者 間 줄다리기로 去來量 自體가 적은 狀況인데, 이 팽팽한 均衡이 깨지기는 當分間 쉽지 않아 보인다. 적어도 2025年까지는 保合勢 調整器가 이어질 것이다. 3年 後 不動産市場은 壯談할 수 없지만, 적어도 1~2年 內 暴騰은 쉽지 않을 展望이다. 게다가 不動産市場은 供給量뿐 아니라, 投資者의 心理 等 다양한 變數가 作用한다. 假令 文在寅 政府 時節에는 李明博 政府의 整備事業 規制 緩和 結果로 서울 住宅 供給이 늘었지만 집값이 暴騰했다. 서울 집값이 急落할 可能性이 낮긴 해도 몇 年 後 展望을 豫斷하긴 어렵다.”
“高點 對比 20~30% 떨어진 곳 注目할 만”
서울 蘆原區 상계동 아파트 團地. [東亞DB]
“充分한 資金力을 갖췄다면 2021年 高點 對比 집값이 20~30%假量 떨어진 곳을 注目할 必要가 있다. 勿論 事故 나서 바로 집값이 오르기를 期待하지는 말아야 한다. 집값은 長期的으로 右上向하니 一喜一悲할 必要가 없다. 아직 不動産市場이 上昇期에 進入하지 않았고, 바닥을 찍은 것도 아니다. 그렇기에 準備 안 된 이들은 買入을 서두를 理由가 없다. 時間이 지나 不動産市場을 復棋해보면 分明 집값이 저점을 찍은 때가 있다. 2015~2021年 上昇場 移轉 下落場의 境遇 2012年이 그랬다. 하지만 그 時點을 正確히 찍어 집을 사는 사람이 얼마나 되겠나. 現實的으로 2013~2015年에 집을 산 사람도 대단히 賢明한 投資를 한 것이다. 집은 投資 目的 外에도 나와 家族이 便하게 살 수 있다는 住居便益이 있다. 入住해 잘 살고 있으면 當場 價格이 上昇하지 않아도 버틸 수 있다. 그런 點에서 只今 市場 狀況은 내 집 마련을 願하지만 資金이 不足한 이들에게 機會다. 不動産에 對해 工夫하면서 最大限 허리띠를 졸라매고 種子돈을 만들 時間的 餘裕가 있기 때문이다. 집값이 多少 꿈틀거려도 包모(FOMO·Fear Of Missing Out: 孤立恐怖感) 心理에 빠지지 말고 차분히 市場 狀況을 지켜볼 必要가 있다.”
눈여겨볼 地域이 있다면.
“資金이 不足한 境遇 서울에서 눈여겨볼 곳은 蘆原區 上溪洞·中溪洞이다. 2022年 말~2023年 初 下落 때 집값이 高點 對比 많이 떨어졌다. 最近 着工한 首都圈廣域急行鐵道(GTX)-C 路線이라는 好材가 있고, 老後計劃都市 特別法 適用 對象이라는 點도 注目된다. 서울 밖으로 눈을 돌려보면 1期 新都市가 있다. 그中 분당 집값이 부담스러운 사람은 이보다 價格帶가 낮은 평촌·一山이나 산본·中東에 進入하는 것도 方法이다. 老後計劃都市 特別法 對象인 首都圈 宅地地區를 손품, 발품 팔아 살펴보면 資金 事情에 맞는 좋은 立地를 찾을 수 있다.”
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