尹錫悅 大統領은 2024年 新年辭에서 “國民이 새집을 찾아 都市 外郭으로 나가지 않도록 都市 內 住宅 供給을 늘리겠다”고 말했다. 이미 빈 땅이 없는 都市에 住宅 供給을 늘리겠다는 것은 再開發·再建築 等 整備事業을 活性化하겠다는 意志로 풀이할 수 있다. 지난해 12月 21日 住宅 供給 現場 懇談會에서 “事業 速度를 劃期的으로 높일 수 있도록 再開發·再建築事業 節次를 原點에서 再檢討하라”고 指示한 後 열흘 만에 尹 大統領이 都市整備事業 促進 意志를 闡明한 것이다.

지난해 懇談會에서 尹 大統領은 “再開發·再建築을 推進하려면 먼저 危險性을 인정받아야 해 (住民이) 살고 있는 집이 危險하기를 바라는 웃지 못할 狀況이 벌어진다”며 “앞으로 再開發·再建築 着手 要件을 노후성으로 바꾸겠다”고 말했다. 安全診斷은 再建築 施行 可能 與否를 判定하는 段階다. 構造 安全性, 住居環境, 建築 마감 및 設備 老後도, 經濟性 等을 總體的으로 따져 “李 집이 都市 美觀을 해칠 程度로 지나치게 낡고 살기에도 不便하니 허물고 새로 지어야 한다”는 것을 檢證받는 節次다. 尹 大統領 發言은 이 같은 安全診斷 要件을 緩和해 老朽度만 充足하면 再建築을 進行할 수 있게끔 하려는 것으로 풀이된다.

“再開發·再建築 要件 ‘노후성’으로 바꾼다”

再開發·再建築 規制 緩和는 需要者와 供給者 모두에게 肯定的이다. 먼저 需要者 立場을 살펴보자. 萬若 老朽度를 評價 잣대로 하는 等 事業 要件이 緩和되면 再建築 對象 아파트가 늘어난다. 結果的으로 大多數 需要者가 願하는 都市 內 住宅 供給이 원활해지게 된다. 建築物臺帳을 分析해보면 서울 市內 아파트는 約 85萬 채다. 그中 老後도(법적으로 共同住宅 再建築 許容 年限은 竣工 後 30年)를 基準으로 하면 5채 中 1채인 約 37萬 채가 再建築 對象이 된다. 旣存 再建築事業 事例를 分析한 結果를 適用할 境遇 이들 再建築 對象 家口에서 追加로 나올 수 있는 供給量은 9萬 채 程度로 豫想된다. 假令 現在 9510채 規模인 서울 松坡區 헬리오시티는 6600채인 가락시영아파트를 再建築한 것이다. 算術的 增加率은 44.1%지만 實際 分讓市場에 풀린 物件은 1558채에 不過했다. 이를 計算하면 世代數 增加率은 23.6%로 줄어드는데, 商家 持分 保有者 等 모든 持分을 整理하고 난 結果다. 게다가 團地 規模가 작을수록 一般分讓分이 적은 傾向이 있어 實際 供給될 수 있는 住宅 物量은 이보다 줄어들 수 있다.

다만 最近 國會 本會議에서 ‘老後計劃都市 整備 및 支援에 關한 特別法’(老後計劃圖示法)이 通過된 點을 勘案하면 相當한 供給 物量 增加가 豫想된다. 大選 候補 時節인 2022年 1月 尹 大統領은 1期 新都市 5곳의 29萬2000채에 對해 容積 上向 ‘再整備’로 10萬 채를 追加 供給하겠다고 公約했다. 現實化할 境遇 算術的으로 住宅 數가 34% 增加하는 셈이다. 竣工 20年이 넘은 100㎡ 以上 宅地가 對象인 ‘老後計劃都市’에 建設된 住宅은 全國 約 100萬 채로 集計된다. 大選 候補 時節 尹 大統領 公約에 따른 計算法을 그대로 適用할 境遇 34萬 채가 追加 供給될 수 있다. 한便 老後計劃圖示法은 리모델링을 통해 늘어날 수 있는 住宅 規模를 旣存의 21%까지 上向했다. 老後計劃都市 約 100萬 채가 모두 리모델링을 擇한다고 假定하더라도 最小 21萬 채는 供給할 수 있다는 뜻이다. 綜合해보면 서울 및 老後計劃都市에 供給될 수 있는 住宅은 保守的으로 推定해도 서울 9萬 채, 老後計劃都市 21萬 채 等 約 30萬 채로 推算된다. 이들 地域에 入住를 希望하는 需要者에게는 肯定的 시그널로 作用할 수 있다.

긴 事業 期間, 工事費 上昇勢는 課題

供給者 立場에서도 政府의 整備事業 促進은 반가운 消息이다. 지난해보다 올해 不動産市場 雰圍氣가 더 冷冷할 것으로 豫想되는 가운데 都心에 住宅을 供給할 수 있는 整備事業은 다른 事業보다 失敗 確率이 낮기 때문이다. 지난해 末 基準 施工能力 上位 5大 建設企業이 保有한 住宅 事業長 相當數가 都市 내 整備事業人 것도 이런 理由에서다. 最近 不動産 프로젝트파이낸싱(PF) 危機를 勘案하면 住宅事業 前半의 重要性은 더 높아진다. 不景氣가 持續될 境遇 이른바 ‘收益型 不動産’인 비(非)住宅 事業場의 分讓率은 住宅에 비해 顯著히 떨어지기 때문이다.



勿論 整備事業 促進을 통한 住宅 供給이 마냥 꽃길만은 아니다. 먼저 整備事業의 境遇 完工까지 相當한 時間이 所要된다는 것이 問題다. 더불어民主黨 金敏基 議員이 國土交通部로부터 提出받은 ‘再建築·再開發 現場調査’ 資料에 따르면 2022~2023年 8月 整備事業이 完了된 30個 區域의 平均 事業 期間(整備區域 指定부터 組合 解散까지)은 14年 2個月에 達했다. 서울 열린데이터 廣場 ‘再開發·再建築 整備事業 現況’에서는 서울 市內 整備事業 期間이 約 10年인 것으로 나타났다. 올해 整備區域으로 指定되더라도 入住는 最小 10年 後인 2034年에나 可能하다는 얘기다.

다음 難關은 物價上昇率을 2倍 以上 뛰어넘는 工事費 上昇勢다. 國土部가 發表하는 建設工事費指數를 分析해보면 2021年 1月부터 2023年 9月까지 工事費가 23.9% 上昇했다. 같은 期間 統計廳이 集計한 消費者物價指數 上昇率은 11.8%였다. 通常的으로 民間 工事에선 契約 締結 後 引上된 工事費는 認定되지 않는다. 工事 進行 途中 工事費가 많이 올라도 追加 代金을 要請하기 어렵다는 意味다. 여느 契約書가 그렇듯 ‘天災地變 等 不可抗力的 事由는 除外한다’는 慣例的 部가 條件이 있으나, 工事費 上昇을 不可抗力的 事由로 볼 수 있는지를 놓고 意見 對立이 팽팽하다. 再建築事業 施行 主體인 組合 立場에선 工事費를 引上해주면 事業性이 낮아지고, 結局 組合員 分擔金이 높아진다. 그렇다고 一般分讓價를 引上할 境遇 자칫 分讓率이 떨어질 수 있다. 價格을 引上해도 分讓에 問題가 없는 江南 3具와 용산구의 境遇 民間宅地 分讓價上限制가 適用돼 制度的으로 引上이 不可하다. 2022年 4月부터 6個月間 工事가 中斷된 江東區 올림픽파크 抛레온(옛 遁村住公)도 組合과 時空社 컨소시엄 間 工事費 意見 對立이 爭點이었다.

政府의 整備事業 規制 緩和는 歡迎할 만한 일이다. 老朽度에 따라 整備事業을 推進한다는 아이디어는 住宅 供給量의 豫測 可能性을 높인다는 側面에서 肯定的이다. 따라서 規制를 電擊 緩和한다면 그間 막혀 있던 整備事業의 원활한 推進이 可能해질 것으로 展望된다. 다만 2024年 한 해 不動産市場 狀況이 冷却 局面일 可能性이 크다는 點에서 規制 緩和 效果가 當場 可視化되기 어려울 수 있다. 따라서 需要者 立場에선 整備事業 規制 緩和를 短期的 資産 增殖의 機會로 볼 것이 아니라, 向後 10年 以上 걸릴 수 있다는 點을 考慮해 中長期的 觀點에서 接近해야 한다. 政府는 向後 景氣 變化에 따라 政策 基調가 또 요동칠 수 있다는 市場의 疑心을 拂拭하는 努力이 必要하다.

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}