分讓市場 흐름은 國內 住宅市場을 이끄는 新築 住宅 흐름과 直結된다. 普通 아파트 分讓은 着工과 同時에 始作되므로 分讓 團地들은 2~3年 後 新築으로 태어난다. 이런 分讓 團地의 販賣率 推移에는 2~3年 後 該當 地域, 該當 立地 新築 市場에 對한 大衆의 期待心理가 反映된다. 萬若 어느 地域에서 未分讓이 急增한 後 減少勢가 더디다면 이는 分讓 團地 販賣價 停滯되고 있다는 뜻이다. 入住 5年 以內에 該當 立地 新築의 價値 亦是 下落할 可能性이 크다는 點을 示唆한다. 앞으로 2~3年 後 新築 供給이 넘쳐날 텐데 굳이 未來의 構築이 될 수 있는 現在의 新築을 높은 價格을 주고 살 必要가 없는 것이다. 全國的인 住宅 高齡化로 地域과 無關하게 不動産 리딩 團地는 大部分 新築日 蓋然性이 크다. 未分讓 急增으로 新築 리딩 團地의 집값이 흔들린다면 該當 地域의 다른 住宅 價格 亦是 下落勢를 면치 못할 것이다.

浦項市 未分讓 11年 만에 最高値

2020年 水準으로 回歸하는 在庫 住宅市場의 흐름에 더해 未分讓 統計로 代辯되는 分讓市場마저 惡化된다면 現在 擴散하는 不動産 下落 恐怖 心理는 걷잡을 수 없는 狀況으로 치달을 것이다. 最近 未分讓 急增은 一時的 現象인가, 아니면 大勢 急落場의 새로운 變數인가. 全國 市郡區 未分讓 빅데이터가 알려주는 大韓民國 新築의 運命을 살펴보자.

7月 全國 未分讓은 6月 對比 3374채가 增加하며 3萬 號 水準에 到達했다(그래프1 參照). 最近 2年間 1萬~2萬 號 水準의 安全地帶에 머물러 있던 全國 未分讓의 平穩을 깬 震央地는 어디일까. 未分讓 急增에 가장 크게 寄與한 地域은 바로 慶北 浦項市다. 7月 浦項 未分讓은 前月 對比 1849채 增加하며 4358채로 集計됐다. 이는 2011年 以後 11年 만의 最高値로 浦項은 類例없는 供給 過剩 狀況을 맞이하게 됐다. 浦項의 未分讓 急增은 지난 3年間 1萬6000채가 供給된 浦項 北區의 過剩 供給이 原因이다. 豫備 新築 未分讓이 쌓여가는 동안 浦項 北區 新築 團地의 집값은 지난해 高點 對比 10~20%까지 下落했다. 入住 3年 次인 ‘斗護 SK뷰 푸르지오’ 33坪型은 高點 對比 約 1億 원 下落한 價格으로 去來되기도 했다. 浦項 南區는 浦項 北區에 비해 供給 負擔이 적지만 浦項 南區의 大將團地인 ‘浦項자이’ 34坪型 亦是 지난해 高點 對比 20% 下落한 去來가 있었다. 浦項 南區는 아직 바닥을 가늠하기 어려운 浦項 北區 新築 團地의 去來 樣相과 달리, 4億 원 中盤 水準에서 實去來 價格이 支持되며 邸店을 確認하고 있는 모습이다.

浦項과 함께 全國 未分讓 增加에 寄與한 곳은 大邱다. 지난해 9月 歷史的 邸店이던 1萬3842채를 記錄한 全國 未分讓은 每달 베이비스텝 上昇을 記錄하며 7月 期於이 3萬 채를 넘겼다. 그 一等功臣이 바로 大邱다. 大邱의 未分讓 增加는 非但 어제오늘 일만은 아니다. 7月 現在 全國에서 가장 많은 7523채 未分讓을 記錄 中인 大邱의 全國 未分讓 占有率은 24%로 全國 未分讓의 4채 中 1채가 바로 大邱에 있다고 할 수 있다. 慶尙圈, 아니 地方 不動産을 代表하는 雙頭馬車가 바로 大邱와 釜山인데, 釜山 未分讓은 大邱의 20% 水準인 1503채에 不過하다.

大邱 未分讓 가장 많아

大邱와 釜山의 엇갈린 運命은 2019年 豫告됐다. 2019年 7月 釜山은 大都市라면 10年마다 樹立해야 하는 再建築·再開發에 對한 큰 그림인 ‘2030 釜山市 都市 및 住居環境整備 基本計劃’을 發表했다. 旣存 整備豫定區域制度를 廢止하고 住民 스스로 整備區域 立案을 提案하는 ‘住居生活圈計劃’을 導入하는 큰 變化를 試圖했다.



高密大道心의 大規模 供給은 通商 再建築·再開發을 통해 이뤄진다. 再建築·再開發의 첫 段階인 ‘區域指定’을 위해 該當 地方自治團體(地自體)는 ‘整備豫定區域’을 都市 및 住居環境整備基本計劃(도환計劃)에 反映한다. 그런데 2020年부터 釜山은 地自體가 直接 再開發·再建築의 씨앗인 ‘整備豫定區域’을 뿌리지 않고 住民들이 힘을 합쳐 스스로 ‘整備區域指定’을 提案하는 上向式 方式을 採擇했다. 住民이 主導해 自身들의 生活圈을 整備한다는 趣旨는 그럴듯하나 ‘住居生活圈計劃’ 施行 以後 오히려 無分別한 整備區域指定 申請이 殺到하고, 住居生活圈計劃과 함께 導入된 ‘事前妥當性制度’의 副作用으로 ‘事前妥當性申請’ 所聞만 듣고 投機勢力이 몰리는 等 여러 問題點이 불거지기 始作했다.

結局 이러한 弊端을 防止하고자 2021年 8月 釜山市는 ‘住民同意率 및 戶數密度 配點 强化’ 等 旣存 整備區域指定 要件을 더욱 强化하는 措置를 取한다. 釜山 再開發·再建築 씨앗은 말라버렸고, 나비效果로 地方에서 大魚를 찾던 施行社와 施工社들의 關心이 大邱로 쏠리는 結果를 낳았다. 實際 釜山 分讓 物量은 2017年을 頂點으로 꾸준히 減少하며 2021年 歷代 最低値인 8000채 水準에 그쳤다. 反面 大邱 分讓 物量은 2020年 歷代 最高値인 3萬 채를 記錄했다. 2019年 發表된 ‘2030 釜山市 도환計劃’李 불러온 나비效果로 現在 釜山과 大邱의 需給이 決定됐고, 結局 두 都市의 집값은 明暗이 엇갈리게 됐다.

아직 未分讓 恐怖 全國的이지 않아

그렇다면 現在 全國 未分讓의 4分의 1을 차지하는 大邱 未分讓의 흐름은 어떻게 展開될까. 大邱 未分讓의 折半은 大邱 中心 都市인 수성구와 달서구에 兩分돼 있다. 2023年까지 追加 供給 物量은 大部分 달서구에 몰려 있다. 2023年까지 約 3000채가 달서구에 供給될 境遇 達西區 需給 不況의 끝을 豫斷하기 어려울 것으로 보인다. 向後 供給 物量이 줄어들 수성구의 需給 不況은 高校 名門學群의 힘을 빌려 2023年 그 끝을 보일 것으로 豫想된다.

全國的으로 未分讓이 增加했음에도 大部分 大邱와 浦項에 集中돼 있다는 것은 未分讓 恐怖가 全國으로 轉移되고 있지는 않다는 點을 示唆한다. 過去 글로벌 金融危機로 未分讓이 歷代 高點을 記錄한 2008年 全國 未分讓의 地域別 占有率은 景氣 13.8%, 大邱 12.9%, 慶南 10.3%, 慶北 9.7%, 忠南 9.6%로 고른 分布를 보였다(그래프2 參照). 이는 供給 過剩 恐怖가 特定 地域을 넘어 全國으로 擴散되면서 大韓民國 不動産의 大勢 下落을 牽引했음을 의미한다. 따라서 全國 未分讓의 折半假量이 大邱와 浦項에 集中된 現 樣相이 2022年 下半期에도 꾸준히 維持된다면 供給 過剩으로 인한 新築 價値 急落은 特定 地域에만 局限될 것이다. 單, 大邱와 浦項 다음으로 比重이 큰 競技地域 未分讓이 現在의 3000채 水準을 넘어 歷史的 臨界點人 5000채를 넘긴다면, 2023年 大韓民國 不動産市場은 全國的인 大勢 下落을 맞이할 수 있다. 卽 下半期 京畿地域 未分讓 흐름이 2023年 大勢 下落 與否를 決定할 變數가 된다. 따라서 現在 競技地域 未分讓의 大部分이 몰려 있는 安城과 楊州의 未分讓 消盡 速度를 注意 깊게 살펴볼 必要가 있다.

金利引上과 去來絶壁에 더해 未分讓 增加라는 變數까지 綿密히 살펴봐야 하는 決코 쉽지 않은 不動産 季節이 다가오고 있다. ‘썰’과 ‘腦피셜’에 依存하던 習慣을 버리고 時時刻刻으로 變하는 個別地域 不動産의 바이털사인을 빅데이터로 診斷해 對應하는 힘을 길러야 할 때다.

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