“저는 競賣로 첫 집 장만하는 걸 積極 勸奬합니다. 無住宅者는 貸出이 70%까지 나오니까 自己 돈 1000萬 원만 있으면 내 집 마련이 可能하거든요. 또 내가 가진 資産과 貸出 안에서 내가 定한 價格으로 時勢보다 싼값에 집을 살 수 있다는 것도 長點이고요. 올해 스물네 살인 제 아들도 지난해 700萬 원을 모아 京畿道 所在 빌라를 4100萬 원에 落札받는 데 成功했어요. 只今 不動産市場이 下落期로 접어들면서 내 집 마련을 미루는 분이 많은데 제 經驗上 내 집 마련은 最大限 빨리, 以後 갈아타기를 해나가는 것이 좋습니다.”
이현정 ㈜즐거운컴퍼니 代表는 2013年 ‘쉬운 競賣’ 烈風을 일으킨 主人公이다. 2010年 서른아홉 살에 셋째를 낳고 2000萬 원 貸出을 받아 競賣를 始作한 그는 3年 만에 21채 집主人이 됐다. 當時 그는 自身의 생생한 經驗談을 담아 ‘나는 돈이 없어도 競賣를 한다’를 펴냈고, 平凡한 主婦의 競賣 投資 成功記가 話題가 되면서 오랜 時間 베스트셀러 자리를 지켰다.
傳貰價보다 낮은 價格으로 사는 빌라 競賣
以後 10年 以上 競賣를 하며 土地, 商街 等 固守 領域에서 活動한 그가 다시 少額投資로 돌아온 理由는 投資를 하고 싶다는 아들 때문이었다. 지난해 아들과 競賣 物件을 고르고 落札받아 賃貸를 놓기까지 全 過程을 함께한 그는 내 집 마련과 不動産 投資에 關心이 많은 젊은 世代에게도 關聯 知識을 알려주고 싶다는 마음을 갖게 됐다. 最近 펴낸 ‘오늘부터 1000萬원으로 不動産 投資 始作’에 그런 內容을 담았다.
“제 아들이 모든 過程을 끝낸 뒤 한 말이 ‘엄마, 이거 왜 아무도 안 해?’였어요. 다들 잘 모르기도 하고 안 해봤기에 怯도 나서 그런 것 같아요. 勿論 少額投資는 아파트보다 빌라가 對象일 可能性이 큰데, 工夫를 통해 基本 知識을 쌓은 뒤 挑戰하면 빌라 投資로도 資産을 불릴 수 있어요.”
지난 몇 年間 집값이 엄청나게 올랐는데, 그럼에도 1000萬 원으로 投資가 可能한가.
“지난달에도 4000萬 원에 落札된 빌라가 있다. 어제(9月 20日) 서울南部地方法院에 갔는데 8000萬 원까지 流札된 物件이 있었다. 1500萬 원만 있으면 그 집을 落札받을 수 있다는 얘기다. 그 代身 少額일 때는 눈을 많이 낮춰야 한다. 처음 아들을 데리고 競賣에 나온 物件을 보러갔을 때 正말 아무도 살고 싶어 하지 않을 법한 쓰레기 같은 집이었다. 하지만 그런 집도 잘 골라 修理만 잘하면 제 價値를 인정받는 집으로 만들 수 있다. 많은 사람이 그런 집을 落札받아 살고 싶은 집으로 바꾼다는 생각을 하지 못한다. 그런 이들에게 ‘傳貰, 月貰 살지 말고 싼값에 빨리 내 집을 마련하라’는 얘기를 해주고 싶었다.”
아들은 어떤 過程을 거쳐 내 집 마련에 成功했나.
“物件 選擇에는 내가 도움을 줬다. 京畿 光州市 초월읍에 位置한 半地下 빌라였는데, 工場이 많은 洞네라 快適하지는 않지만 地下鐵驛에서 車輛으로 5分假量 걸리고 工場과 物流센터에서 일하는 분들이 살기 좋은 곳이었다. 專用面積 54㎡(15坪型)로 房 2個에 꽤 넓은 居室, 부엌을 갖춘 物件이 鑑定價 5800萬 원에 2回 流札돼 最低價 2840萬 원으로 低廉했다. 半指하지만 바로 앞이 골목이라 午後 늦은 時間까지도 窓門으로 해가 비치고 있었다. 아들은 엉망인 집을 보고 躊躇했지만 싹 修理를 해서 내놓으면 傳貰 7000萬 원, 賣渡 1億 원도 可能하다는 判斷에 入札을 決定하고 2次 最低價를 살짝 넘긴 金額인 4100萬 원을 써내 落札받았다. 以後 落札價의 80%인 3280萬 원을 貸出받고 1300萬 원假量을 들여 修理를 한 뒤 保證金 2000萬 원, 月貰 40萬 원에 貰를 놓아 아들의 投資金을 回收했고, 月貰 받은 돈으로 貸出利子를 내면서 남은 돈은 다음 投資를 위해 모으고 있다.”
競賣에 挑戰하기로 마음먹었다면 무엇부터 해야 하나.
“가장 먼저 物件 檢索을 해야 하는데 法院 競賣 사이트에서 無料로 檢索할 수 있다. 다만 競賣에 나온 집은 問題가 있기 때문에 問題(權利)의 危險을 判斷하는 權利分析이 必要해 有料 競賣 사이트를 利用한다. 一旦 사이트에 接續해 價格, 用度, 地域 等 내가 願하는 最小 3가지 條件을 設定하고 選擇된 物件 가운데 고르면 된다. 서울은 어렵지만 仁川만 해도 5000萬 원 未滿 物件이 꽤 많다. 집은 當然히 빌라인데, 그런 집들의 傳貰價도 5000萬 원 以下는 거의 없다. 사람들이 5000萬 원 未滿인 집을 所有하고 싶어 하지 않기 때문이다. 勿論 빌라는 아파트 같은 價格 上昇을 期待할 수 없다. 그 代身 競賣로 傳貰價보다 低廉하게 落札받아 修理하면 現 賣買價에 맞춰 時勢差益을 올릴 수 있다.”
實需要가 탄탄한 地域에만 投資하라
不動産 下落期에는 少額으로도 내 집 마련이 可能하다는 이현정 代表. [홍태식]
“나는 한 番도 ‘집값이 언제가 바닥이다’ ‘언제 오른다’는 말을 믿어본 적이 없다. 다만 올해 下半期는 繼續 안 좋을 것이 確實하고 來年도 딱히 좋을 理由가 없기 때문에 오히려 只今이 ‘우리에게 機會가 될 수 있겠다’는 생각과 함께 어떤 狀況에서도 견딜 수 있는 出口 戰略을 세워놓고 있다. 내 境遇 지난해 投資했던 物件들을 올해 初 다 賣渡했고, 只今 돌아가는 物件 2~3個는 短期 賣渡를 計劃했다 안 팔려서 모두 傳貰로 세팅했다. 앞서 말한 것처럼 少額 傳貰價는 全혀 빠지지 않았고 오히려 月貰가 붙은 狀況이라 그 돈으로 綜合不動産稅를 냈다.”
落札받아 修理 後 短期 罵倒하는 境遇 收益은 얼마나 되나.
“지난해 10月 서울 上溪洞 빌라를 9800萬 원에 落札받아 全體 修理 後 바로 1億2000萬 원에 貰를 놓고 올해 3月 1億7000萬 원에 賣渡했다. 지난해 落札받은 物件은 거의 5000萬 원씩 收益이 났다. 서울에서 5000萬 원 以下 物件을 찾기는 어렵지만 1億 以下는 서울 外郭地域에 남아 있고 只今은 더 많아졌다.”
種子돈이 不足해 地方 投資에 나선다면 어떤 點을 注意해야 하나.
“가장 먼저 그 地域 實需要者들이 탄탄한지를 事前調査해야 한다. 安定된 일자리가 있어 人口數에 큰 變化가 없는 慶南 巨濟나 昌原 같은 地域은 탄탄하다고 할 수 있지만 집값이 오를 理由가 없는데 急騰한 仁川, 講院 原州, 忠南 天安 같은 地域은 投資者들이 들어가 價格을 올려놓은 곳이다. 그런 곳들은 投資者가 다 빠져나오면 그다음 價格을 받아줄 사람이 없기 때문에 價格이 훅 떨어진다. 더불어 그 地域 入住 物量을 確認해야 한다. 나도 京畿 수원시 靈通에 物件을 갖고 있다 光敎 入住가 始作되면서 賣買價, 傳貰價가 확 빠지는 經驗을 했다. 勿論 時間이 지나면서 價格이 回復됐지만 理由를 모른 채 그 같은 經驗을 하면 唐慌할 수밖에 없다. 모르는 地域일수록 事前調査를 徹底히 하고 現場에 가야 한다.”
絶對 고르면 안 되는 物件은?
“내 授業을 듣는 한 분이 마음에 드는 物件이 있다며 相議를 해온 적이 있다. 原因은 알 수 없는데 地下室에 恒常 물이 찰랑찰랑할 程度로 차 있다는 거였다. 競賣에 나온 빌라는 老後가 進行돼 狀態가 매우 不良한 境遇가 많다. 그렇다 해도 解決策이 없는 物件은 抛棄하는 것이 맞다. 또 事前調査를 통해 明度가 어렵다고 確認되면 抛棄한다. 아픈 분, 나이가 많으신 분 같은 弱者에게 明度를 要請하기는 어렵다.”
投資金 回收 可能한 線에서 入札 金額 定해야
“빌라는 돈이 안 되니 絶對 赦免 안 된다”는 말을 많이 들었다.
“맞다. 特히 新築 빌라를 비싼 돈에 사는 일은 絶對 해서는 안 된다. 빌라는 아파트와 달리 時勢가 없기 때문에 價格 算定이 어렵다. 또 같은 地域에서도 價格이 千差萬別이다. 그래서 빌라를 購買할 때는 價格 比較가 必須다. 特히 新築 빌라는 同一 地域 內 價格 比較 對象을 찾기 어렵다. 더욱이 新築이라는 理由로 거품이 끼게 마련이고, 分讓 過程에 勢力이 들어가 價格을 뻥튀기해 마진을 取하는 境遇도 있다. 다들 빌라 入札價를 定하기가 宏壯히 어렵다고 하는데, 내 經驗上 10年 以內 物件을 고른 後 同一 地域 落札價를 參考하면 入札價를 定하기가 조금 쉽다. 그런 點에서 初步者에게는 아파트 競賣價 훨씬 쉬운 便이다.”
競賣도 不動産 上昇記, 下落期에 따라 入札 方法이 달라야 한다는 것은 무슨 意味인가.
“不動産 上昇期에는 新件 入札에 나서야 한다. 鑑定價가 6個月 前 算定돼 現 時勢보다 1億, 2億 원씩 낮기 때문에 流札되는 境遇가 거의 없다. 하지만 只今 같은 下落期에는 感情이 이뤄지던 時期보다 價格이 많이 떨어졌기 때문에 여러 次例 流札되기를 기다려야 한다. 感情가는 參考 價格일 뿐이다. 6億 원짜리 物件이 鑑定價 3億에 나왔다고 하면 사람들은 그것을 4億 원에 落札받을 거다. 그래도 時勢보다 2億이나 싸기 때문이다.”
入札 金額은 어떻게 定해야 하나.
“競賣에 나서는 理由는 物件을 싸게 사기 위함인데 落札을 目的으로 높게 쓰면 自己만 損害다. 먼저 競賣에 나서기 前 願하는 收益을 決定한다. 萬若 1億5000萬 원에 賣渡해 3000萬 원假量 收益을 願하면 修理費 1000萬 원을 勘案해 最大 1億1000萬 원까지 入札 金額으로 定하면 된다. 勿論 이렇게 計劃을 세워도 가장 重要한 것은 現實化 與否다. 그래서 나는 競爭率이 높은 人氣 物件을 좋아하지 않는다. 그보다는 내가 살려내서 그 價値를 인정받을 수 있는 物件을 選好한다.”
只今 競賣에 挑戰하는 사람들에게 해주고 싶은 助言은?
“現 不動産 下落機가 自己 資本을 가진 사람들에게는 여러모로 機會가 될 수 있다. 다만 現金흐름이 막히지 않아야 뒤에 올지 모를 더 좋은 機會를 잡을 수 있으니 한꺼번에 投資金을 다 넣거나 서두르지 않았으면 좋겠다. 또 요즘 같은 下落期에는 競賣보다 싼 急賣가 나오기도 하니 함께 살펴야 한다. 國家가 公認仲介를 해 사기당할 일 없고 價格도 低廉한 競賣에 많은 이가 關心을 갖고 工夫해 挑戰했으면 좋겠다.”
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