요즘 서울 住宅市場이 尋常찮다. 온라인 住宅去來 情報 사이트 不動産114 調査에 따르면 올해 들어 서울 아파트 賣買價는 벌써 2.04% 올랐고, 6月 첫 週 賣買가 變動率은 前週 對比 0.45% 上昇했다. 2006年 11月 24日(0.45%) 以後 週間 上昇率로는 10年 半 만에 가장 높은 數値다.

서울은 올해 2萬6331號가 入住해 京畿道(16萬2937號 入住)에 比해 相對的으로 供給過剩 憂慮가 적어 新規 分讓市場 選好가 높다. 또 再建築과 都市再生뉴딜(文在寅 政府 任期 內 50兆 원 投資) 等 向後 開發 事業에 對한 期待感이 澎湃하다. 實際 5月 서울 아파트 去來量은 1萬422件으로 前年 同期(1萬163件)보다 3% 增加했고, 5月 分讓權 去來도 1153件을 記錄하며 지난해 6月(899件) 以後 最高値를 나타냈다.

賣渡人의 賣物 回收, 購買 行列에 同參하려는 ‘무리 짓기’ 現象, 一部 地域의 追擊 買收, 低評價地域을 찾는 循環賣買 等 不動産市場의 典型的인 上昇場 現象이 고스란히 나타나고 있다.

그러나 5月 10日 文在寅 政府 出帆 以後 不動産市場의 다양한 政策 變化가 豫告되고 있다. 再建築超過利益還收制 猶豫 日沒과 住宅擔保貸出 等 與信 規制 强化, 分讓市場 投機過熱地區 指定 檢討, 保有稅 實效稅率 引上, 住宅賃貸借保護法 强化 等은 不動産市場에 影響을 미칠 公算이 크다. 새로운 市場 環境에 걸맞은 不動産 投資處 開發과 購買 戰略이 必要한 時期다.

首都圈 아파트 分讓 핫플레이스

有名한 곳, 人氣 있는 地域은 이미 많은 사람에게 情報가 公開돼 短期 收益率은 多少 낮을 수 있으나, 몰라서 當하는 投資 危險이나 失敗 確率은 줄어든다. 많은 사람이 客觀的 住居 價値를 檢證했고 그만큼 投資 信憑性이 높아져 人氣가 있는 것이기 때문이다.
새 政府 出帆 以後 需要者의 關心이 持續될 不動産 ‘핫플레이스(Hot Place)’를 살펴보자.

6~8月 首都圈에 新規 供給될 아파트 分讓物量은 6萬4000餘 家口에 達한다(표 參照). 지난해 11·3 不動産對策에 따라 서울·京畿 等 首都圈 一部 地域은 轉賣 制限 期間 强化와 1順位 請約 制限, 再當籤 禁止 같은 請約 規制가 强化된 바 있다. 올해 들어 集團貸出 與信 基準까지 깐깐해지면서 주춤할 것으로 豫想되던 分讓市場은 오히려 待機 需要가 期待되는 首都圈 有望 地域을 中心으로 兩極化되며 人氣 請約地의 熱氣가 뜨겁다.

分讓市場에서 블루칩으로 통하는 서울 江南圈과 京畿 과천시 再建築 아파트 一般 分讓物量은 한여름 잇따라 出擊한다. 江南區 開浦洞 ‘래미안江南포레스트(개포市營 再建築)’를 비롯해 서초구에서는 잠원동 ‘新盤浦센트럴자이(新반포6次 再建築)’, 강동구에서는 상일동 ‘高德住公3團地 再建築’等이 供給된다. 果川住公1團地를 再建築한 과천시 중앙동 ‘푸르지오써밋’도 注目할 만하다.

서울 江北에서는 驛勢圈 메머드級 團地가 分讓을 準備 中이다. 6月 分讓을 앞둔 은평구 수색동 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’는 1192家口 規模로 上巖洞 業務地區와 마주하고 있어 DMC(디지털미디어시티) 從事者의 背後 住居地 機能이 期待된다. 隣近 서대문구 남가좌동 ‘DMC에코자이’ 1047家口도 같은 時期 請約 大記者의 關心을 모으고 있다. 7月엔 용산구 한강로3街 ‘龍山센트럴파크효성해링턴스퀘어’ 1140家口가 分讓된다. 該當 大地는 龍山 國際빌딩 周邊 4區域 整備事業地로, 서울地下鐵 4號線 信用山役 驛勢圈이란 長點과 함께 용산民族公園 利用과 漢江 眺望이 可能한 點이 魅力이다.

新都市나 宅地地區 等 大規模 事業地에 供給되는 아파트도 눈길을 끈다. 서울 송파구 ‘梧琴보금자리住宅地區2團地’와 성남시 高等地區 ‘호반베르디움’ 外 京畿 城南 板橋新都市 隣近인 柏峴洞 ‘板橋더샵퍼스트파크’도 待機 需要가 相當하다.

請約通帳으로 내 집 마련을 노리는 需要者라면 6~8月 首都圈 新規 分讓 事業地의 本보기집을 돌며 細部的인 戰略을 세운 뒤 請約에 積極 나서는 것이 有效할 展望이다. 다만, 分讓權 轉賣 制限 및 貸出 審査가 强化된 만큼 請約 資格 點檢과 꼼꼼한 資金 計劃은 必須다.

平昌冬季올림픽 開催를 앞둔 江原道는 지난해 11月 第2嶺東高速道路 開通과 함께 올해는 原州~江陵 間(118km) 高速電鐵(KTX) 開通을 앞두고 있는 等 交通 인프라 擴充의 물꼬가 트였다. 實際 競技 光州와 原州 區間을 連結하는 第2嶺東高速道路는 利川~驪州~原州 IC 區間의 交通滯症을 解消했고, 그에 따라 土地 價格도 만만치 않게 上昇했다.

交通網 擴充 江原圈, 行政機能 强化 世宗市

2012年부터 工事에 들어간 原州~江陵 間 高速電鐵은 서원주, 橫城, 만종, 둔내, 진부, 平昌, 大關嶺, 江陵까지 總 8個 驛이 連結된다. 年內 開通되면 서울 청량리역에서 江陵까지 1時間 30分이면 到着할 수 있다.?

交通網 擴充으로 注目받는 江原道 地域은 서울로 接近性이 좋고 産業團地가 造成된 原州市와 觀光地域인 강릉시를 꼽을 수 있다. 冬季올림픽이 開催되는 平昌郡은 土地와 田園住宅 垈地로 投資者의 持續的인 關心을 끌고 있다. 休暇철을 맞아 避暑地로 有名한 江原圈을 찾아 물놀이를 겸해 新規 交通網 周邊 地域 爲主로 現場을 둘러볼 만하다.

忠淸圈에 位置한 世宗市는 文在寅 大統領이 大選候補 時節 行政中心都市로 만들겠다는 公約을 내세워 住宅市場의 期待感이 높아지고 있다. 文 大統領은 大選 當時 地域公約으로 世宗~서울 高速道路 早期 完工, 公州~世宗~淸州 高速道路 建設, 世宗 國家産業團地 造成, 國際科學비즈니스벨트 機能地區 活性化, 國立 行政大學院 設立을 내세운 바 있다.

實際 世宗市는 4月 住宅 賣買 去來量(355件)이 前年 同月(306件) 對比 16% 增加했고, 1~4月 累積 去來量은 1452件으로 前年 같은 期間 對比 47% 늘었다.

公共機關 入住와 아파트團地 造成이 어느 程度 進行돼 居住 人口가 繼續 늘어나고 있으며, 基盤施設과 便宜施設도 漸次 擴大되고 있다. 最近 아파트 入住量 增加로 傳貰값이 調整되면서 賣買價格 上昇이 주춤하고 있으나 行政自治部, 女性家族部 等 追加 移轉이 現實化되고 交通網 擴充이 早期에 實現된다면 不動産 投資 需要의 꾸준한 流入이 期待되는 곳이다. 世宗市 生活圈別로 長期的인 發展 方向을 미리 그려보는 等 探訪을 勸한다.

새 政府 出帆에 따라 不動産 投資 戰略의 새판 짜기 苦悶이 現實化됐다. 政府의 不動産 規制策을 念頭에 두면서 새로운 市場 環境에 맞는 投資處 探訪과 保守的인 資産運用을 함께 苦悶하는 戰略이 必要한 時點이다.?