‘他人의 物件이나 有價證券을 占有한 者가 그 物件이나 有價證券에 關하여 생긴 債券이 辨濟期에 있는 境遇에 그 債券을 辨濟받을 때까지 그 物件이나 有價證券을 誘致할 수 있는 權利.’ 百科事典에 나오는 ‘留置權’에 對한 定義다. 예전에는 留置權이 主로 家電製品 等을 修理店에 맡기는 境遇에 發生했다. 쉽게 말해, 修理費를 받을 때까지 家電製品을 돌려주지 않을 수 있었던 게 바로 이 權利 때문이다. 요즘에는 主로 카센터에서 이런 일이 생긴다. 修理費를 擔保하려는 手段이므로 去來가 끝나면 留置權은 大部分 別問題 없이 사라진다.
그러나 不動産을 둘러싼 留置權은 얘기가 좀 다르다. 建設 不況이 이어지면서 不動産과 關聯한 留置權 紛爭이 많아졌다. 建設會社가 工事代金을 받지 못했을 때 建物을 返還하지 않고 繼續 占有하면서 留置權을 主張하는 것이다. 時空社에는 當然히 留置權이 認定되며, 建物主가 建物을 넘겨받으려면 工事業體에 工事代金을 支給해야 한다. 主人이 바뀌었다면 새로 建物主가 된 사람이 留置權者에게 工事代金을 支給해야 建物을 使用할 수 있다.
留置權은 所有權이나 抵當權처럼 別途로 登記하는 權利가 아니라, 占有함으로써 維持되는 權利다. 이 때문에 建設社에서는 現場에 建設道具나 職員을 一部 남겨두고 懸垂幕 等을 걸어 留置權이 있음을 外部에 標示한다. 留置權은 이렇게 쉽고 다양한 形態로 發生한다.
留置權은 工事業體가 工事代金을 받을 수 있는 좋은 保障法이다. 反對로 不動産을 買入하고자 하는 사람은 반드시 現場에 가서 留置權者의 存在 與否를 確認해야 한다. 一般的인 賣買는 勿論 競賣로 買入하는 境遇에도 大體로 留置權은 消滅하지 않기 때문이다. 甚한 境遇 件物價의 30%에 相當하는 留置權도 있어 큰 損害를 볼 수 있다.
留置權을 가졌다고 主張하는 일이 比較的 쉽다 보니 이를 惡用하는 事例도 매우 많다. 實際로 工事를 하지 않았으면서도 留置權을 主張하거나 工事代金을 부풀려 主張하는 境遇, 이미 支給받은 工事代金을 받지 않았다고 主張하는 境遇 等이다. 實際로는 留置權이 存在하지 않기 때문에 높은 價格에 落札돼야 할 建物이 이런 虛僞 留置權 主張 때문에 歇값에 賣却되기도 한다. 留置權과 關聯해 紛爭이 생기면 實際로는 留置權이 存在하지 않는다고 結論 나는 境遇도 적지 않다. 이런 假짜 留置權은 不動産市場에서 歪曲을 일으키기도 한다.
基本的으로 留置權은 留置物에 對한 占有를 잃으면 消滅한다. 占有하지 않으면 留置權도 없다. 反面 繼續 幼稚하더라도 債券 自體를 請求하지 않아 債權이 時效로 消滅하면 留置權도 否定된다. 商法에 規定한 留置權(‘商事留置權’이라 한다)은 留置權 成立 以前에 成立됐던 根抵當權 等에 依해 競賣가 進行되는 境遇 함께 消滅된다.
흔히 大型 建物을 落札 받은 사람이 留置權者가 남겨놓은 物件을 몰래 마음대로 치워버리고 任意로 使用하기 始作하는 境遇도 있다. 返還을 請求하는 裁判을 申請할 수 있겠지만, 留置權者는 유리한 地位를 잃은 셈이 된다. 앞서 말했듯, 留置權은 實質 占有에 根據한 權利이므로 建物에 留置權이 成立하면 그 周邊이 시끄러워진다. 建物에 對한 留置權은 債券이 高額인 境遇가 많아 더욱 그렇다. 占有를 얻거나 지키려고 當事者들이 物理力을 行使하는 일도 생긴다.
建物을 둘러싼 誘致權 紛爭이 보기 좋진 않지만, 權利를 行使하려는 모습으로 理解할 必要가 있다. 다만 그中 折半 程度는 虛僞 留置權이라고 하니 씁쓸한 노릇이다.
