驛勢圈 2030靑年住宅 圈域別 說明會 延期 알림.’

5月 3日 서울市 인터넷 홈페이지에는 이러한 題目의 짤막한 公知가 떴다. 內容은 該當 事業이 ‘現在 立法豫告(意見 聽取) 等을 거쳐 條例 制定을 準備 中’이라는 것과 ‘條例 確定 後 說明會 開催 豫定’이라는 것이 全部였다. 當初 4日부터 進行하기로 했던 說明會가 언제로, 왜 延期됐는지에 對한 具體的 안내는 없었다.

‘驛勢圈 2030靑年住宅’ 事業은 4月 末 朴元淳 서울市長이 直接 나서 說明會를 열고 “우리 世代를 支撐하는 基盤이자 우리가 지켜야 할 希望인 靑年들이 安定을 찾을 수 있도록 民官이 함께하는 意味 있는 事業”이라고 强調한 프로젝트다. 現在 2·3種 一般住居地域으로 묶인 驛勢圈地域 土地 容積率을 準住居地域, 商業地域 等 水準으로 上向해 高密度 開發을 許容한 뒤, 새로 建設된 空間 一部를 靑年을 위한 賃貸住宅으로 提供한다는 게 骨子다.

서울市는 이 事業의 成功을 위해 審議 및 許可 節次 簡素化, 專擔 部署 設置 等 各種 ‘당근’을 提示했다. 충정로역(서울地下鐵 2·5號線)과 봉화산역(6號線) 驛勢圈을 示範事業地로 定하고 來年 末 入住를 目標로 各種 節次를 始作한다고도 밝혔다. 이番에 延期된 說明會는 이 內容을 좀 더 具體的으로 알리겠다는 趣旨로 5月 初부터 圈域別(東南圈, 西南圈, 都心·西北圈, 東北圈)로 實施하려던 것이다.

서울市議會 “節次 지켜라” 발끈

그러나 서울市의 野心찬 計劃은 發表와 同時에 制動이 걸렸다. 가장 발끈한 곳은 서울市議會(市議會)다. 全體 議員 106名 가운데 74名이 더불어民主黨(더民主黨) 所屬인 市議會는 서울市의 ‘一方通行式 政策 推進’을 問題 삼았다. 더民主黨 所屬 김미경 市議會 都市計劃管理委員長은 “서울市가 이 事業 推進의 前提條件으로 삼은 土地 用途 變更과 建築 規制 緩和 等은 極히 例外的으로 檢討해야 하는 事案이다. 驛勢圈 開發의 境遇 民間事業者에게 過度한 特惠를 줄 餘地가 있어 더욱 愼重한 論議가 必要하다. 그런데 서울市는 이 事業이 條例 改正만으로 推進 可能하다고 밝히며 市議會와 充分한 協議 없이 進行하려는 모습을 보이고 있다”고 批判했다. 所管 常任委員會에조차 제대로 內容을 說明하지 않은 狀態에서 市長이 參席하는 市民 對象 說明會를 열고, 追加 說明會 開催 計劃도 發表했다는 것이다.

實際로 4月 26日 說明會에서 朴 市長은 直接 프레젠테이션에 나섰다. 원룸型(50㎡ 以下) 建物의 駐車場 設置 基準을 家口當 0.3代로 낮추고 機械式 駐車를 許容하겠다고 밝히는 等 規制 緩和의 具體的 內容까지 提示했다. 이 자리에서 ‘驛勢圈 2030靑年住宅’ 事業은 “驛勢圈을 더 力動的인 空間으로 만들고 靑年難民을 解決할 꿩 먹고 알 먹는 事業”이라며 “서울市長을 믿고 開發하라”고도 했다. 이에 對해 市議會 側은 ‘立法過程에서 變更될 수 있는 計劃안을 市場이 確定的인 양 發表하는 것은 問題가 있다’는 意見이다. 이에 따라 ‘서울市가 一方的 弘報와 事業說明會를 持續할 境遇 서울市의 말만 믿고 事業 施行을 準備하는 市民들이 狼狽를 볼 수 있다’는 趣旨의 抗議를 傳達한 것으로 알려졌다. 以後 說明會는 日程 公知도 없이 延期됐다.

‘驛勢圈 2030靑年住宅’ 事業의 推進 節次뿐 아니라 內容 自體에 問題가 있다는 指摘도 나온다. 서울市는 驛勢圈地域의 規制를 풀어 高密度 開發을 許容하는 代身, 民間事業者가 住居面積 100%에 賃貸住宅을 짓도록 했다. 이 住宅은 8年間 準公共賃貸住宅으로 運營되며, 서울市는 이 가운데 10~25%만 公共賃貸住宅으로 確保해 大學生과 社會初年生 等에게 周邊 時勢의 60~80%에 提供할 計劃이다. 民間이 直接 管理하는 나머지 賃貸住宅 賃貸料는 事業者가 自律的으로 定할 수 있다.

이에 對해 서울市는 “供給量이 늘면 自然스레 賃貸料가 내려가지 않겠나”라는 意見이지만, 經濟正義實踐市民聯合(經實聯)의 생각은 다르다. 이런 方式의 開發이 不動産 거품과 不勞所得을 키워, 靑年世代의 住居不平等을 深化할 수 있다는 것이다. 經實聯이 聲明을 통해 “驛勢圈 用途 變更, 容積率 上向 等 (驛勢圈 2030靑年住宅) 事業 推進을 위한 特惠 政策은 投機 勢力과 建設業體를 위한 高價 뉴스테이 擴大 政策에 不過하다. 靑年層은 住居費를 負擔할 수 없는, 高價의 月貰住宅이 될 것”이라고 指摘한 理由가 여기 있다.

최승섭 經實聯 不動産·國策事業監視팀 部長은 “事實 이番 政策은 이름만 다르지 뉴스테이와 거의 同一하다”며 “特히 서울地下鐵 2個 路線이 지나는 交叉 驛勢圈 等에 靑年住宅을 供給하기 때문에 準公共賃貸住宅의 境遇 周邊 住居地域은 勿論, 서울 都心 뉴스테이보다 비싸게 供給될 可能性도 있다”고 說明했다. 이 境遇 該當 金額을 堪當할 수 있는 靑年만 賃貸住宅政策의 受惠者가 된다.

民間事業者 배만 불리는 로또 되나

이미 서울市와 SH工事가 進行하는 長期傳貰住宅 事業에 對해서도 비슷한 批判이 나오고 있다. SH公社가 5月 16日부터 接受를 始作해 7月 29日 當籤者를 發表하는 長期傳貰住宅 供給 物量에는 漢江 隣近 江南圈 再建築 아파트가 相當數 包含돼 있다. 이 가운데 서울 반포동 ‘아크로리버파크盤浦’ 專用面積 59㎡의 傳貰金은 6億7600萬 원, 잠원동 ‘래미안新盤浦팰리스’ 같은 專用面積의 傳貰金은 6億2480萬 원이다. 周邊 傳貰 時勢의 80% 水準이라고 하지만, 該當 아파트에 支援하기 위한 資格 條件인 ‘3人 以下 家口 月所得 約 481萬 원 以下, 5人 以上 家口 月所得 約 547萬 원 以下’ 無住宅 家口主가 堪當하기에 適切한 金額印紙에 對해서는 論難이 있다. 한 市民은 “누구 머리에서 나온 政策인지 모르겠지만, 변변한 職場이 없는 ‘金수저 子女用’ 政策으로 보인다”고 꼬집었다.

結局 驛勢圈 2030靑年住宅 事業으로 利益을 보는 건 土地主와 不動産開發業者뿐일 것이라는 意見도 있다. 권순형 새로운사회를여는연구원 理事는 “서울市의 새로운 靑年賃貸住宅政策은 容積率 上向 等을 통해 土地 所有者에게 돌아가는 開發 利益을 擴大하고, 이를 誘引策 삼아 靑年을 위한 賃貸住宅 供給을 促進하는 것으로 要約할 수 있다. 그런데 이 計劃이 現實에서는 그다지 有效하지 않은 方案”이라며 “容積率 上向 政策은 實時間으로 土地 價格 上昇을 가져오고, 높은 價格으로 土地를 買入한 開發業者는 더 높은 分讓價와 더 높은 賃貸料를 策定해 事業 計劃을 樹立하기 때문”이라고 밝혔다.

權 理事에 따르면 開發業者는 높아진 土地 價格을 分讓 價格과 賃貸料에 反映해 充分한 事業性이 檢證됐을 때 事業에 着手한다. 그런데 서울市는 開發事業 促進을 위해 事業 施行者에게 取得稅와 財産稅 減免 等 追加 支援도 約束한 狀態다. 이에 對해 심교언 건국대 不動産學科 敎授는 “驛勢圈 用紙는 都心에서도 特히 價値 있는 空間이다. 이곳을 靑年을 위한 住宅 用地로만 쓰고 事業者에게 인센티브를 주는 게 適當한지 좀 더 따져볼 必要가 있다”고 밝혔다. 김미경 市議會 都市計劃管理委員長도 “住居難을 겪는 靑年에게 配慮가 必要하다는 서울市 側 主張을 받아들인다 해도, 老人 等 다른 社會的 弱者가 같은 配慮를 바랄 때 어떻게 對應할지에 對한 檢討가 必要하다”고 했다.

그러나 關聯 業界는 이미 서울市 政策에 觸角을 곤두세우는 模樣새다. 示範事業地로 定해진 충정로역 隣近에서 不動産仲介業所를 運營하는 한 業主는 “오세훈 前 서울市長의 境遇 2008年 長期傳貰住宅인 ‘驛勢圈 시프트’를 推進하며 容積率을 最大 500%까지 높여주겠다고 했다. 이番에 朴 市長은 이를 最高 680%까지 上向하겠다는 計劃이라, 果然 發表대로 推進될지에 關心을 갖는 땅主人이 꽤 된다”고 傳했다. 現在 서울 驛勢圈에는 事業性 等의 問題로 事實上 放置된 老後 底層 建物이 적잖다. 이番 서울市 政策에 따르면 建物主가 8年間 一定 面積을 住居 目的으로 運用할 境遇 나머지 空間은 商業施設에 賃貸하는 住商複合型 高層建物 建築이 可能해진다.

이 때문에 一角에서는 서울市가 本格的으로 政策을 推進하고 再建築 붐이 일 境遇 零細 賃借商人과의 衝突이 不可避할 것이라는 憂慮도 나온다. 建物이 撤去되면 賃借人은 權利金 等을 保障받지 못한 채 자리를 옮겨야 하기 때문이다. 이에 對해 한 市民團體 關係者는 “靑年 住居難 解決이라는 大義가 옳다고 서툰 일處理까지 모두 容認되는 건 아니다. 다양한 社會的 弱者들이 調和롭게 惠澤을 받을 수 있도록 政策의 다양한 側面을 愼重하게 檢討해야 한다”며 “더 많은 사람과 疏通하면서 차근차근 推進해도 될 일을 서울市가 왜 이리 性急하게 處理하는지 모르겠다”고 指摘했다.

眞짜 靑年을 위하는 길

朴 市長은 就任 後 줄곧 ‘靑年 集中’ 政策을 펴왔고, 이에 對해서는 肯定的인 評價도 많다. 朴槿惠 政府가 公約했던 ‘半값 登錄金’을 實質的으로 具現한 것도 朴 市長이다. 그는 2012年 就任하면서 서울시립대 登錄金을 折半으로 깎았다. 人文系列 基準 1年에 478萬 원이던 登錄金이 그해에 239萬 원으로 줄었다. 朴 市長은 2月 22日 서울시립대 卒業式에 參席해 “서울市長으로 當選하고 처음 한 일이 半값 登錄金이다. 내 任期와 함께 始作한 ‘朴元淳 學番’의 卒業을 眞心으로 祝賀한다”고 人事했다. 또 ‘週 40時間 일하는 사람이 가난해서는 안 된다’는 버니 샌더스 美國 大統領選擧 候補의 말을 引用하며 “4年 동안 아르바이트를 하고 貸出까지 받아 敎育받은 사람이 일자리가 없어서는 안 된다. 서울市는 靑年들에게 社會參與活動費를 支給하고, 住居 및 活動 空間을 支援할 것”이라고도 했다. 서울市의 ‘靑年手當’과 ‘驛勢圈 2030靑年住宅’ 事業 等은 이를 實質的으로 具現하려는 方便으로 볼 수 있다.

이에 對해 市議會 關係者는 “朴 市長이 靑年手當을 推進할 때 各界의 批判이 거셌지만 市議會는 豫算案을 參席 議員 滿場一致로 議決했다. 그런데 ‘驛勢圈 2030靑年住宅’ 等 一部 事業은 서울市가 설익은 狀態에서 서둘러 發表했다는 疑心이 든다. 그 背景에 潛在的 大權走者인 朴 市長의 ‘成果 세우기’ 欲心이 있다는 疑心까지 생기면 政策 推進이 힘을 얻기 어렵다”며 “眞情 靑年을 위한다면 더 많은 사람과 協議하고 實現 可能性까지 따져 政策을 내야 할 것”이라고 提言했다.?