“普通 下落場에서는 집값이 一時的으로 上昇해도 傳貰價는 빠집니다. 그런데 最近에는 賣買價指數는 勿論, 傳貰價指數도 若干 反騰해 플러스로 轉換하려는 모습을 보이고 있습니다. 元來는 잘 없는 일이죠. 그러다 보니 現 不動産市場 變化가 ‘一時的 反騰’인지, ‘大勢 上昇’인지 누구도 알 수 없게 됐습니다.”

最近 서울을 비롯한 一部 地域을 中心으로 賣買價가 오르고 去來量이 增加하면서 집값이 바닥을 지나 다시 上昇하고 있다는 展望에 힘이 실리는 狀況이다. 허혁재 未來에셋證券 不動産 首席專門委員은 이런 變化와 關聯해 “앞으로 深化될 逆傳貰難 때문에 집값 追加 下落을 豫想하고 있었는데, ‘빌라 傳貰詐欺’라는 突發 變數가 登場하면서 市場이 豫想과 다르게 움직이고 있다”고 診斷했다.

‘一時的 反騰’인지, ‘大勢 上昇’인지 알 수 없다

虛 首席專門委員은 不動産114를 거쳐 건국대 不動産大學院에서 碩士學位를 받고, 단국대 都市計劃 및 不動産學科 博士課程을 修了한 專門家다. 現在 未來에셋證券 VIP 顧客 및 法人顧客에게 不動産과 關聯된 最適의 맞춤式 솔루션을 提供하고, MBC 라디오 ‘손에 잡히는 經濟’와 經濟 유튜브 ‘三프로TV’ 等에서 不動産市場 動向에 關한 인사이트를 傳하고 있다. 最近에는 初心者를 위한 不動産 入門書 ‘不動産 共和國 生存知識’을 펴냈다.

現 不動産市場을 어떻게 봐야 하나.

“집값을 展望할 때 市場의 큰 흐름, 사이클을 읽는다는 側面에서 去來量을 함께 보라는 말이 있다. 去來量과 價格의 相關關係를 說明하는 理論 中 가장 有名한 ‘벌집循環模型’에 따르면 現在는 沈滯期(去來量↓ 價格↓)에서 不況期(去來量↑ 價格↓)로 進入하는 局面이다(도표 參照). 서울 아파트 基準 지난해 下半期 月 682件이던 去來量이 올해 들어 4月까지 月 2500件으로 3.7倍 增加한 事實에서 알 수 있다. 沈滯期에 主로 나오는 말은 去來絶壁, 未分讓 增加, 逆傳貰難이다. 不況期에는 賣買價 下落, 傳貰價 橫步 等 特徵을 보인다. 그런데 最近 그동안 落幅이 컸던 地域이나 團地를 中心으로 賣買價 反騰, 傳貰價 上昇이 일어나면서 不況期로 접어드는 것이 아니라, 1997年 外換危機 때처럼 바로 브이(V) 字 上昇을 하는 것처럼 보이기도 한다.”

집값이 긴 時間에 걸쳐 調整받을 것으로 豫想됐는데.

“只今까지 不動産市場이 그런 式으로 調整받은 적이 두 次例 있었다. 1997年 外換危機, 2008年 글로벌 金融危機 때다. 그런데 只今 過去에는 없던 變數가 생겨났다. 바로 ‘빌라 傳貰 詐欺’다. 詐欺 事件에 衝擊을 받은 젊은 世代가 빌라 脫出을 꿈꾸면서 아파트 傳貰, 請約市場에 積極的으로 뛰어들고 있다. 그러다 보니 아파트 傳貰價가 오르고 있다. 더욱이 過去에는 未分讓 物量이 엄청났는데, 只今은 建設社들이 分讓을 미루면서 分讓 物量 自體가 적어 未分讓 物量도 많지 않다. 狀況이 이러니 사람들이 집값이 오르네, 未分讓 物量도 別로 없네, 傳貰價率도 떨어지지 않네 하면서 집값 上昇에 다시 베팅할 수도 있다.”



그렇다면 이제 집값이 다시 오르는 것인가.

“韓國만 놓고 보면 只今 집값이 上昇勢인 것을 否定할 수 없고, 더욱이 金利가 더는 올라가지 않는다면 現在로서는 크게 떨어질 變數가 別로 없다. 다만 現 不動産市場 危機가 지난해 美國의 急激한 金利引上에서 始作됐는데, 只今까지 經驗으로 봤을 때 國內 危機가 아닌 國際的 危機는 景氣沈滯나 信用梗塞 같은 또 다른 危機 없이 한 番에 봉합된 적이 없다. 또 不動産市場 向方을 豫測하는 데 參考가 되는 KB不動産 賣買價格指數가 最近 마이너스로 바뀌었다. 市場보다 先行하는 KB不動産 賣買價格指數의 마이너스 轉換도 意味를 담고 있다는 생각이 든다.”

逆傳貰와 多住宅者 賣物 나오면 집값 下落

不動産 價格 追加 下落을 豫測하는 根據는 무엇인가.

“첫 番째는 逆傳貰다. 집값은 2021年 10月이 最高點이었다. 賣買價도, 傳貰價도 그때가 가장 비쌌다. 그런데 2年 동안 집값이 많이 빠져 傳貰 再契約 時點인 올해 10月에는 집主人이 貰入者에게 돌려줘야 할 契約金이 많을 수밖에 없다. 旣存에는 이런 境遇 집主人이 돌려주지 못하는 差額 保證金에 對해 月貰를 提案했는데, 빌라 傳貰詐欺 事件이 發生한 以後에는 貰入者가 그런 條件을 拒絶하고 있다. 이때 賃貸人이 할 수 있는 選擇은 집을 파는 것이고, 그런 物量이 많이 나오면 價格은 下落할 수밖에 없다. 그런데 얼마 前 이런 判斷에도 變數가 생겼다. 秋慶鎬 經濟部總理 兼 企劃財政部 長官이 公式的인 자리에서 逆傳貰難과 關聯해 傳貰金 返還 目的에 한해 限時的으로 總負債元利金償還比率(DSR) 規制 緩和 方案을 檢討 中이며, 늦어도 7月에는 (規制를) 緩和하겠다고 말했다. 萬若 이것이 現實化된다면 賣物이 別로 안 나오면서 오히려 上昇勢가 더 持續될 수 있다.”

政府 政策이 不動産市場 方向을 바꿀 수도 있겠다.

“그런 셈이다. 逆傳貰 外에 집값 下落에 影響을 미칠 要因이 하나 더 있는데, 來年 5月 9日까지 限時的으로 施行되는 多住宅者 讓渡稅 重課 猶豫다. 이것이 只今 江南 3具와 龍山區 집값이 안 떨어지는 理由이기도 하다. 萬若 政府가 多住宅者 讓渡稅 重課를 復活한다면 賣物이 엄청나게 나오겠지만 猶豫 持續 等을 決定한다면 市場 狀況은 달라질 것이다.”

追加 下落을 기다리며 住宅 買入 時期를 미뤄선 안 된다는 말로 들리기도 하는데.

“앞서 말한 대로 逆傳貰難, 多住宅者 讓渡稅 重課 猶豫 같은 豫見된 要因은 政府 政策으로 커버가 可能하다. 그럼에도 나는 豫見되지 않은 國外 이슈, 이를테면 信用梗塞이나 디폴트(債務不履行) 等이 發生해 追加 下落할 可能性이 크다고 본다. 事實 不動産市場을 展望하는 것은 조심스럽다. 집값이 오르기를 바라는 사람과 떨어지기를 바라는 사람이 共存하기 때문이다. 한때 人九론을 내세워 韓國도 日本처럼 집값이 暴落할 것이라고 말하는 이들도 있었지만 現實은 다르지 않았나.”

政府 政策이 不動産 方向 바꿀 수도

地域別·團地別 집값 上昇幅이 달라지면서 아파트 選擇이 무엇보다 重要해진 것 같은데.

“시큐리티(保安), 커뮤니티, 庭園을 갖춘 大團地 아파트는 價格이 오를 때 더 많이 오르고 팔기도 쉽다. 흔히 사람들이 交通을 重要하게 생각하는데, 그런 곳에는 나 홀로 아파트(住商複合 아파트)가 많다. 商業紙에 자리한 아파트는 但只 形成이 안 되고 學校도 멀어 아무리 交通이 좋아도 價格이 안 오른다. 勿論 交通도 重要하다. 江北에서 마포구가 뜨는 것도 直走近接이 可能해서다. 이런 곳들은 앞으로도 繼續 좋아질 可能性이 크다. 집값이 高評價됐는지, 低評價됐는지 判斷이 어려울 때는 여러 地域을 놓고 比較해보면 된다. 例를 들어 京畿 과천시 집값이 麻浦區보다 비싸다고 하면 어떤 생각이 드나. 이렇게 判斷해가면 앞으로 어디가 더 오를지 알 수 있다.”

집값에 가장 큰 影響을 미치는 要因은 무엇인가.

“經濟成長率, 需要와 供給, 政府 政策, 物價, 金利 等 많은 要因이 꼽히지만 나는 廣義通貨(M2)라고 본다. 中短期的으로는 맞지 않을 수 있지만, 長期的으로는 收斂한다고 생각한다(그래프 參照). 1987年부터 2022年까지 35年間 韓國 M2는 60倍 增加했다. 1987年 分讓한 서울 압구정동 미성2次 아파트 49坪型은 2022年 KB不動産 時勢 基準 44億 원으로 分讓價(7525萬 원) 對備 58倍 上昇했다. 돈의 價値는 時間이 지나면 物價가 오르는 만큼 떨어지기 때문에 M2는 每年 增加한다. 勿論 不動産 價格은 每年 上昇하지 않는다. 하지만 집값은 M2와 비슷하게 올라가기 때문에 特定 時期에 急上昇하며 M2에 收斂한다. 사람들이 돈 價値가 떨어지는 것을 헤지하기 위해서라도 집을 사야 한다고 말하는 理由다.”

집은 언제 사야 하나.

“그런 質問을 받으면 나는 醫師 같은 對答밖에 못 한다. ‘집은 必要할 때, 돈이 있을 때, 빌린 돈을 갚을 수 있을 때, 쌀 때 사야 한다’고 말이다. 요즘 집을 사는 사람들은 實居住 目的이고, DSR이 40%밖에 안 되기 때문에 어느 程度 돈이 있으며 갚을 能力도 있다. 그래서 앞 3가지 條件에 該當하는데, 率直히 네 番째 ‘只今이 바닥을 찍고 올라갈 타이밍인가’는 물음票다.”

‘이제 집을 사도 괜찮다’를 알 수 있는 信號가 있다면.

“첫 番째 信號는 美國의 急速한 金利引下다. 지난해 집값 下落 出發點이 美國發(發) 基準金利 急騰이었던 것처럼 말이다. 美國 聯準(聯邦準備制度理事會)李 金利를 베이비스텝(0.25%p)李 아니라 빅스텝(0.5%p)으로 두 番 連續 내린다면 그것은 ‘돈을 풀겠다, 풀린 돈이 資産市場으로 들어가는 것을 막지 않겠다’는 意味다. 두 番째는 DSR이나 LTV(住宅擔保貸出) 緩和다. 金利引下로 市場에 풀린 돈이 不動産으로 들어가는 걸 막으면 不動産市場 活性化는 쉽지 않다. 집값이 2021年 10月 最高點을 찍은 뒤 下落으로 접어든 것도 貸出總量制 때문이다. 勿論 家計負債가 深刻한 只今 그것이 可能한 얘기인가 싶지만, 景氣가 沈滯되면 마지막 카드가 될 수 있다. 세 番째는 傳貰價率이다. 只今은 傳貰價率이 낮아도 不動産 사이클上 언젠가 집값이 오르면 傳貰價도 오를 수밖에 없다. 2008年 傳貰價率은 賣買價의 34%였다. 그러다 2013年 不動産市場이 바닥을 찍고 다시 上昇勢로 돌아서기 直前 60%를 넘겼다. 60%라고 하면 낮게 느껴질 수도 있는데, 傳貰價率 平均에 再建築 아파트도 包含돼서다. 普通 再建築 아파트는 傳貰價率이 30%, 올라야 40%다. 같은 時期 一般 아파트 傳貰價率은 70~80%에 達했다는 얘기다. 마지막으로는 住宅賃貸事業者 復活이다. 現 政府가 들어설 때 檢討했던 政策인데, 萬若 이것이 다시 施行된다면 그때는 집을 사야 한다. 집값이 떨어진 狀態에서 取得稅, 保有稅, 讓渡稅 等 各種 惠澤이 주어지기 때문에 그때부터 不動産 價格은 當然히 上昇할 수밖에 없다.”

집값은 앞으로 高點 對比 얼마나 더 떨어질까.

“글로벌 金融危機 때를 보면 高點 對比 20% 떨어졌다. 이렇게 얘기하면 當時 下落을 經驗한 사람은 ‘무슨 소리냐, 40% 떨어졌다’고 할 텐데, 이 亦是 平均이라서 그렇다. 적게 떨어지는 곳은 10%, 賣物이 많은 主要 大團地 아파트나 立地가 劣惡한 아파트는 40% 下落한다. 그래서 實際로는 平均보다 더블로 떨어지는 곳들이 있다고 봐야 한다. 個人的으로는 서울 江南 基準 平均 20% 떨어지면 바닥이 아닐까 한다.”

江南 基準 高點 對比 平均 20% 떨어지면 바닥

最近 請約 競爭率이 높은 것도 빌라 傳貰詐欺와 關聯 있다고 말했는데.

“앞서 말한 대로 빌라에 살던 사람들도 아파트에 對한 熱望이 커졌다. 그런데 只今 分讓 物量이 많아 未分讓이 쌓여 있다고 하면 請約을 안 하겠지만, 建設社들이 供給을 中斷하면서 서울의 境遇 分讓 物量이 적고 未分讓도 거의 없다. 더욱이 4月 1日부터 請約에서 加點制가 줄고 抽籤制가 늘면서 靑年 世代의 當籤 可能性이 높아졌다. 빌라에 살던 靑年이 一旦 아파트 傳貰로 옮겨갔다면 그다음 생각해볼 수 있는 것이 請約이다. 于先 契約金만 있으면 되니까 請約부터 넣는 것이다. 分讓價 上限制 時節에는 請約이 周邊 時勢보다 싸서 ‘로또’였지만 只今은 分讓價가 올라 價格 메리트가 거의 없다. 그럼에도 競爭率이 높은 것은 一旦 2年 程度 時間을 벌면서 새 집을 마련할 수 있기 때문이다. 只今 價格에서 더 빠지지만 않으면 밑지지는 않는다고 생각한다. 또 不安함을 헤지할 수 있다는 長點도 지닌다.”

絶對 해선 안 되는 不動産 投資가 있다면.

“田園住宅, 地域住宅組合, 分讓型 호텔이다. 먼저 田園住宅의 境遇 男子들이 로망을 갖는데, 只今까지 成功한 事例를 본 적이 없다. 大部分 갔다가도 1年 내 팔고 나오려 한다. 내 집만 괜찮지 團地 活性化가 안 되고, 인프라가 不足하며, 供給이 넘쳐 賣買도 안 된다. 또 地域住宅組合은 入住까지 進行될 確率이 매우 낮고, 建設社 分讓 아파트보다 價格이 20%假量 低廉하지만 結果的으로 資材나 브랜드가 떨어져 그만큼 賣買價 갭이 벌어진다. 豫定보다 늘어나는 追加 分擔金도 問題다. 分讓型 호텔도 投資하면 5年 동안 收益을 保障한다지만 지켜지는 境遇가 없고, 賣買를 통한 時勢差益이 없는 程度가 아니라 價格이 갈수록 下落한다. 萬若 投資했다면 普通 1年은 約定 收益金을 주니 그때 팔고 나오는 게 最善이다.”

後輩로부터 不動産 入門書 推薦을 받고 冊을 썼다고 序文에 적혀 있던데.

“내게 不動産 諮問을 받은 後輩가 市中에 나와 있는 冊들이 너무 原論的이거나 實務的 內容이라 도움이 되지 않는다며 冊 한 卷만 紹介해달라고 했다. 바로 떠오르는 冊이 없어 同僚 컨설턴트들에게 물어봤지만 다들 初心者 推薦用으로는 躊躇된다는 얘기를 했다. 그래서 直接 冊을 쓰기로 하고 初心者는 勿論, 不動産에 關心 많은 이들도 미처 짚지 못하는 盲點, 놓치고 있는 核心 포인트와 變數들을 담았다. 아는 만큼 보이는 不動産 共和國 大韓民國에서 살아가려면 이 程度는 알아야 한다는 생각에서다.”

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