서울地下鐵 2·4·5號線이 交叉하는 東大門歷史文化公園驛 周邊에는 굿모닝시티, APM, 밀리오레, 두산타워 等 大型複合쇼핑商街가 屛風처럼 들어서 있다. 이들 大型商街는 外換危機로 國內 景氣가 最惡이던 狀況에 開場했다. 斜陽길로 접어들던 東大門市場에 이들 大型商街가 잇달아 들어선 것을 契機로 2000年을 전후해 東大門市場은 패션觀光特區로 華麗하게 復活했다. 最新 流行의 옷을 購買하려는 젊은이들이 즐겨 찾으면서 沈滯된 商圈이 되살아났다. 삼성경제연구소(SERI)는 ‘再來 衣類市場의 復活과 示唆點’이라는 報告書에서 ‘企劃―生産―販賣를 한데 묶는 産業集積體를 形成해 市場에 迅速하게 對應하고 있다’며 東大門市場의 成功 原因을 分析하기도 했다.

밀리오레와 두산타워

1999年 10月 19日子 ‘東亞日報’는 ‘東大門市場의 하루 流動人口는 20萬∼30萬 名으로 國內 最大’고 ‘20, 30代가 主 顧客으로 하루 去來額은 100億 원을 넘는 것으로 推定된다’며 ‘(東大門市場은) 外國商人은 勿論 外國人 觀光客의 必須 쇼핑코스로 떠올랐다’고 報道했다. 

東大門 商權의 復興을 이끈 複合쇼핑商家의 援助 格에 該當하는 곳이 밀리오레와 두산타워(頭陀)다. 이탈리아語로 ‘가장 좋은’이란 뜻을 가진 밀리오레는 옷과 신발, 액세서리 等 패션 補助 製品을 販賣하는 체인店으로 1998年 8月 東大門 앞에 처음 門을 열었다. 以後 서울 明洞과 釜山, 大邱, 光州, 水原 等으로 체인店을 擴張했다. 두산그룹이 運營하는 패션 專門店 頭陀는 1999年 2月 開場했다. 地下 7層, 地上 34層으로 開場 當時 서울 중구에 있는 建物 가운데 가장 높았다. 頭陀는 ‘옷을 主題로 한 놀이동산’으로 자리매김하면서 서울의 代表 觀光名所가 됐다. 以後 2009年 5月 高級化와 大型化, 디자이너 賣場 擴大와 感覺的인 패션 專門店을 콘셉트로 리뉴얼 오픈했다. 

밀리오레와 頭陀 等 複合쇼핑商街는 젊은 顧客을 誘致하고자 建物 앞에 舞臺를 設置해 다채로운 公演場으로 活用했다. 每日 밤 靑少年들이 모여 自由롭게 춤추고 노래할 수 있는 東大門 複合쇼핑商家 앞 廣場은 한때 ‘靑少年의 解放區’로 通했다. 

2000年을 전후해 젊음과 패션의 메카로 全盛期를 謳歌하던 東大門市場은 홈쇼핑, 인터넷 쇼핑이 流行하면서 한 次例 危機를 맞았다. 하지만 2010年 以後 中國人 團體 觀光客 유커가 韓國을 本格的으로 찾아오면서 반짝 特需를 누리기도 했다. 그러다 2016年 사드(THAAD·高高度미사일防禦體系) 配置 論難으로 韓中 葛藤이 불거진 後 本格的인 沈滯의 길을 걷고 있다. 8月 28日 찾아간 東大門 複合쇼핑商街는 을씨년스러울 程度로 빈 店鋪가 많았다. 



地下 2層에서 地上 7層까지 商街로 運營되는 밀리오레의 境遇 1, 2層은 間或 이가 빠진 것처럼 드문드문 빈 商家가 눈에 들어왔다. 하지만 層數가 높아질수록 빈 店鋪는 飛躍的으로 늘었다. 特히 6, 7層은 빈 店鋪를 세는 것보다 營業 中인 商街를 세는 게 더 빠를 만큼 ‘入店問議’라고 써 붙인 店鋪가 많았다. 特히 에스컬레이터에서 바로 보이지 않아 코너를 돌아야 만날 수 있는 店鋪는 大部分 비어 있었다. 어림잡아도 6層의 折半假量, 7層의 80% 가까이가 비어 있었다.

一部 商家 空室率 80% 肉薄

10年 前부터 東大門市場에서 不動産仲介業을 해왔다는 金某 氏는 “東大門 一帶 大型複合쇼핑商街에 入店한 小賣店은 하루가 다르게 비어가고 있다”며 “一部 複合쇼핑商家의 境遇 空室率이 80%에 이를 程度”라고 傳했다. 그는 “빈 店鋪가 늘면서 賃貸料도 크게 떨어졌다”며 “分讓價로 商街를 分讓받은 店主들의 苦痛이 이만저만이 아니다”라고 말했다. 

굿모닝시티의 1層 에스컬레이터 바로 옆 商家의 境遇 1口座(3.3㎡ 조금 넘는 크기)에 最高 2億5000萬 원에 分讓됐다. 開店을 앞둔 2007年 말에는 期待感이 높아져 分讓價에 웃돈을 주고도 去來가 이뤄졌다고 한다.

“1層 商街는 開店 初期 保證金 5000萬 원에 月貰 300萬 원 程度를 받았다. 그런데 只今은 賃貸料가 折半 以下로 뚝 떨어졌다. 1層은 그나마 賃貸料라도 받을 수 있지만 2, 3層으로 올라갈수록 賃貸料가 형편없다. 月平均 賃貸料가 50萬 원도 안 된다.” 

公認仲介士 金氏의 얘기다. 東大門 複合쇼핑商家의 境遇 3.3㎡ 남짓한 1口座로는 物件을 제대로 陳列할 수 없어 普通 2口座에서 많게는 5口座까지 賃借해 장사한다. 그런데 어떤 口座는 賃貸가 워낙 안 돼 賃貸料를 받지 않는 代身 管理費만 내고 쓰게 하는 境遇도 적잖다고 한다. 

開店 初期 形成됐던 權利金이 사라진 지는 이미 오래다. 한 온라인 不動産 去來 사이트에는 ‘保證金 500萬, 月貰 35萬 원. 權利金 없음. 저는 (權利金) 400萬 원 내고 들어왔는데, 빠른 去來를 위해 權利 抛棄해요’라는 글이 올라오기도 했다. 또 다른 사이트에는 ‘現在 空室로 常時 入住 可能합니다. 保證金, 月貰 모두 없고 管理費(藥 30萬 원)만 내시고 장사하세요’라는 글도 올라와 있다. 

東大門 複合쇼핑商家가 衰落의 길을 걷게 된 것은 東大門市場을 찾던 主 消費層인 젊은이들이 온라인과 모바일 쇼핑 等으로 옮겨간 影響이 가장 크다. 지난해 初 한 쇼핑몰 運營業體가 實施한 쇼핑채널을 묻는 設問調査에서 全體 應答者의 85%가 ‘모바일 쇼핑’을 꼽았을 程度. 

한 大型複合쇼핑商街 關係者는 “모바일 쇼핑 比重이 높아진 만큼 商家의 빈 店鋪가 增加한 것으로 理解하면 된다”고 말했다. 그는 “消費를 主導해야 할 젊은 世代가 就業難 等으로 過去에 비해 消費를 줄인 것도 한 原因”이라고 分析했다. 

또 다른 關係者는 “유커가 오지 않으면서 빈 商家가 幾何級數的으로 늘었다”며 “2016年 사드 報復 措置에 東大門 쇼핑타운이 直擊彈을 맞았다”고 말했다. 그는 “內國人이 運營하는 小賣店은 크게 줄었지만, 中國人이나 東南亞 商人들이 店鋪를 直接 賃貸해 購買代行을 하는 곳은 오히려 늘고 있다”고 덧붙였다. 

“?‘따이공’이라 부르는 褓따리 商人들이 過去에는 韓國人이 運營하는 賣場에서 物件을 購買해 中國으로 보냈다면, 最近에는 直接 都賣商을 차려 運營하는 境遇가 많다. 中國人이 直接 都賣商을 차리면 換錢과 물類, 旅行業 等 附加서비스까지 몽땅 中國人 차지가 되고 만다.” 

韓國人이 運營하는 小賣店이 줄줄이 廢業하는 사이 中國, 泰國, 말레이시아, 네팔 等 東南아시아 國家에서 온 商人들이 獨自的인 營業網을 構築하고 있다는 얘기였다.

歲月號, 메르스, 사드, 그리고 彈劾

조준영 굿모닝시티쇼핑몰管理團 代表는 △모바일 쇼핑 增加 △쇼핑몰 供給 過剩 △人口 減少에 따른 쇼핑客 減少 △中國 衣類·패션市場의 成長 △유니클로, ZARA 같은 글로벌 衣類企業의 國內 進出 等 東大門市場이 어려워진 5가지 理由를 列擧했다. 조 代表는 “東大門市場이 어려워졌다는 것은 東大門에서 物件을 떼다 파는 全國 在來市場의 衣類 商店도 어려워졌다는 얘기”라며 “構造的 理由 탓에 東大門市場이 갈수록 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 

밀리오레에서 4口座를 賃貸해 10年째 寢具點을 運營 中인 한 商人은 “한番 門을 닫으면 다른 商人이 들어오지 않는다”며 “5~6年 前부터 빈 店鋪가 꾸준히 늘고 있다”고 말했다. 

東大門 複合쇼핑商家가 비는 理由가 最近 論難이 되고 있는 ‘最低賃金 引上’과 ‘週 52時間 勤務制 導入’ 等 現 政府의 經濟政策 때문은 아닐까. 商人들은 “最低賃金 印象이나 週 52時間 勤務制와 東大門 商家 廢業은 直接的인 聯關性이 없다”고 입을 모았다. 

한 商人은 “職員이나 아르바이트生을 雇用할 程度로 店鋪를 크게 運營하는 商人은 몇 안 된다”며 “大部分 나 홀로 店鋪를 運營 中인데 最低賃金 印相과 무슨 相關이 있느냐”고 말했다. 그는 “政府가 일자리를 늘리겠다며 雇傭을 維持하면 月給 一部를 保全해주겠다지만, 이는 規模가 큰 自營業者만 돕는 꼴밖에 안 된다”면서 “雇傭支援金으로 줄 돈이 있으면 靑年이나 經歷 斷絶 女性의 創業資金을 支援해주는 게 經濟活性化에 더 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 

“雇傭支援金 몇 푼 줘봤자 雇用主의 賃金 負擔을 조금 덜어주는 程度다. 그 돈으로 創業하게 하면 看板과 家口, 인테리어 業者에게도 돈이 흘러가고, 甚至於 廣告 傳單을 만드는 印刷業界까지 돈이 돌게 된다. 일자리를 늘리고 經濟活性化도 시키려면 雇傭支援金보다 創業資金 支援이 더 效果的일 수 있다.” 

또 다른 商人도 “小商工人을 支援한다면서 信用카드 手數料를 깎아준다고 하는데, 언 발에 오줌 누기, 바닷물에 소금 뿌리기밖에 안 된다”며 “熱情과 意欲이 있는 靑年들이 創業할 수 있도록 督勵하는 게 더 效果的일 수 있다”고 말했다. S公認仲介士事務所 金某 代表도 “長期間 빈 店鋪는 管理費만 負擔하는 條件으로도 쓸 수 있다”며 “霸氣 있는 젊은이들이 挑戰할 수 있도록 政府가 支援해주면 좋을 텐데…”라며 아쉬워했다. 

東大門 複合쇼핑商街는 2014年부터 4連打를 맞고 휘청거렸다는 게 商人들의 衆論이다. 2013年과 2014年 初까지 國內 景氣 上昇과 유커의 流入으로 반짝 特需를 누리다 2014年 4月 歲月號 慘事가 터지면서 곤두박질치기 始作했다는 것. 2015年에는 메르스(MERS·中東呼吸器症候群) 事態로 몇 달을 공쳐야 했고, 2016年 사드 配置 餘波로 유커가 발길을 뚝 끊으면서 急激한 衰落의 길로 들어섰다는 얘기다. 지난해에는 大統領 彈劾과 大選까지 겹쳐 市場 景氣가 좀처럼 살아날 兆朕을 보이지 않고 있다고 한다.

最低賃金 引上? 創業 支援이 더 必要

밀리오레에서 8年째 장사를 해오고 있는 李某 氏는 “東大門市場이 서울에서도 中心 商圈에 屬하는 곳이라 이곳에서 8年을 버텼는데 이제는 地域 商圈으로 내려가야 할 것 같다”고 말했다. 새로운 가게를 알아보고 있다는 그는 “南大門市場이나 東大門市場 같은 서울 中心 商圈은 權利金이 거의 사라졌는데, 오히려 洞네 四거리 쪽 商街에는 權利金이 남아 있더라”고 덧붙였다. 

東大門 複合쇼핑商街는 一大 變化를 꾀하고 있다. 過去에는 數百, 數千 個 小賣店이 빽빽이 들어찬 곳으로 有名했다면, 이제는 映畫와 VR(假想現實) 等 엔터테인먼트 施設을 즐길 수 있는 곳으로 變貌하는 것. 

한 複合쇼핑商街에서 公認仲介士事務所를 運營 中인 金某 代表는 “數百 個로 쪼개진 店鋪를 各 店主가 個別的으로 賃貸하는 것은 이제 不可能에 가까운 狀況”이라며 “小賣店主들의 同意를 받아 1個 層 全體에 特定 業體가 들어올 수 있도록 團體 入店을 推進 中”이라고 말했다. 그는 “過去에는 小賣業 中心이었다면 앞으로는 團體 入店하는 業體의 特性에 따라 새로운 文化空間으로 變身할 수 있을 것”이라고 說明했다. 쇼핑과 餘暇를 함께 즐기는 複合文化空間으로 變身을 꾀하고 있는 東大門 複合쇼핑商家가 再起에 成功할 수 있을지 注目된다.

인터뷰 | 조준영 굿모닝시티쇼핑몰管理團 代表
“休務日에 廣場 活用토록 숨筒 터달라”

서울地下鐵 2?·?4?·?5號線 東大門歷史文化公園驛 앞에 位置한 複合쇼핑商街는 曜日에 따라 하루씩 돌아가면서 쉰다. 밀리오레가 月曜日, APM과 굿모닝시티가 火曜日에 쉰다. 週末에도 營業하기 때문에 돌아가면서 하루씩 全體 商街가 門을 닫는 것이다. 그러나 廢業 危機에 몰린 一部 小賣店은 商街가 門을 닫는 날에도 在庫 消盡을 위해 商街 앞 廣場에서 繼續 營業하기를 願했다. 

조준영 굿모닝시티쇼핑몰管理團 代表는 “只今까지 複合쇼핑商家 全體가 門 닫는 날에도 官廳의 理解와 配慮로 商街 앞 公開空地(廣場)에 一部 小賣店이 坐板을 열고 觀光客과 行人을 對象으로 장사할 수 있었다”며 “그런데 最近 民願이 提起되자 區廳에서 더는 公開空地에서 장사하지 못하도록 是正指示를 내렸다”고 말했다. 

東大門 複合쇼핑商街를 管轄하는 서울 中區廳은 行人들의 通行에 不便을 招來한다는 點과 開店한 이웃 商家의 營業에 支障을 줄 수 있다는 點 等을 考慮해 是正指示를 내렸다고 한다. 이에 對해 조 代表는 “公開空地 活用은 굿모닝시티 生存과 直結된다”며 “쇼핑몰 入店率이 極히 低調한 狀況에서 東大門패션觀光特區라는 이름에 걸맞게 東大門商權을 살리려면 公開空地 活用에 對해 行政當局이 前向的으로 나설 必要가 있다”고 主張했다. 그는 “굿모닝시티 앞 廣場이 活性化되면 東大門패션觀光特區의 商圈에도 活力을 불어넣을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.